✅아파트명 : 우장산 힐스테이
✅위치(지도) : 서울 강서구 내발산동 강서로 348
✅입지평가
1. 직장 A
: 강서구 종사자수 290,473명 / 사업체수 58,806개
2. 교통 B
: 강남 1시간 / 여의도 30분 / 시청 50분
3.학군
명덕여중 : 학업성취도 91.9% / 특목고 진학률 3.3% (외고 6명 진학)
L 명덕여중은 학업성취도 90% 이상, 특목고 진학률도 3% 이상이나 여중이라는 점이 아쉬움
등명중 : 학업성취도 82.0% / 특목고 진학률 0.9% (과학고 1명, 외고 1명 진학)
- 서울가곡초등학교 (도보 3분으로 가까움)
4. 환경
- 대형마트 : 단지 근처에 대형 마트는 없으며, NC백화점 킴스클럽이 가장 가까움
- 백화점 : NC 백화점 (도보로 10분)
- 종합병원 : 바로 앞에 이대서울병원이 위치해있으며, 미즈메디병원도 도보로 10분 거리에 위치
5. 공급
: 강서구 공급 물량은 25년 66세대로 적으며, 26년 이후에는 공급물량이 없는 상황
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 전고점 대비 -6% 차이로 전고점 수준으로 거의 회복
강서구가 아닌 다른 지역과 비교 필요 (추후 영등포구 비교하여 저평가 여부 확인예정)
2) 환금성
: 2198세대 대단지로 발산역에서 가까움, 20년차 연식으로 우장산에서 대장아파트
강남, 여의도, 시청 1시간 이내로 출퇴근이 가능하며, 특히 마곡은 지하철로 1정거장 거리에 위치해 있음
3) 수익률
: 현재 전고점 거의 회복 수준이며, 매매-전세 투자금만해도 5억이라
현재 매수 시 수익률에는 한계가 있을 것으로 예상
4) 원금보존
: 전세가율 54%로 서울 전세가율 70% 기준 대비 원금보존 확률이 떨어짐
강서구 입주 물량 공급은 거의 없지만, 주변 대단지인 강서 힐스테이트, 우장산 아이파크 e편한세상 근처에 있어
입지 독점성 측면에서 떨어지므로 매매나 전세 타이밍도 잘 고려해야 할 듯
5) 리스크 대비
: 전세가 추세 21년 6억8천 → 23년 4억 → 25년 6억3천
현재 전세가가 6억 3천으로 고점때와 비슷한 수준으로 회복했지만,
23년 4억까지 떨어졌었기 때문에 역전세 우려됨
단, 강서구 지역 공급적인 측면에서는 공급물량이 적정수요의 ½ 수준으로
물량 공급이 적어 아파트 장기적으로 매매가/전세가 오를 것으로 판단
나의 투자 결론 : 우장산 대장아파트로 투자금이 많은 경우 투자하기 좋으나
수익률 측면으로 현재 가격이 저평가 되었다고 느껴지지 않고,
역전세 리스크도 있다고 판단되어
같은 투자금 (매매-전세) 투자할 수 있는 다른 지역 아파트 비교 필요
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 비교 평가가 중요하므로 조급해하지 말고 앞마당 늘리기에 집중
- 매매-전세 차액만 체크하기 보다 수익률 계산해보기
- 리스크 대비하여 PLAN 세우기
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