*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 수지구 풍덕천동 보원아파트 

✅위치(지도) : 경기도 용인시 수지구 수풍로 16 

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구 종사자수 87,487명

2. 교통

강남(지하철 신분당선 이용시) 35분 / 여의도 55분/ 시청 약 1시간(M4101 버스 이용시)

3.학군

손곡중 88%(용인 평균90%)

4. 환경

수지구청역 도보 10분(772m)

토월초등학교 도보3분

도장골 어린이 공원, 수지근린공원 도보5분

5. 공급

입주물량 없음 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 수지 보원아파트 24평 현재 매매 5.6억, 전세 3억

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 7.1억 전세 3억

5년 내 저점 매입시: 2020년 5월 매매 4.2억 전세 2.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 시세가 5년내 고점과 5년내 저점의 평균을 냈을때 가격임, 전고점 대비 20%이상 하락

2) 환금성 : 주변 신규 입주 물량이 없고(전세물량도 많지 않음), 거래량이 많은편

3) 수익률 : 저점 매수시 82%, 고점 매수시 37%

4) 원금보존 : 현 시세 전세가율 54% - 적정전세가율 대비 낮은 수준

5) 리스크 대비: 낮은 전세가율로 역전세시 손실의 추가로 투자금이 발생할 수 있음

                        30년차 구축 아파트이므로 전세가가 상승하는데 한계가 있을 것임

                       투자금 2.6억원이 필요. 전고점을 회복한다고 가정해도 투자금 회수가 어렵다(시세차익 이익만 기대할 수 있음, 시세차익 15,000만원) 

나의 투자 결론 : 시세차익만 생각한다면 나쁘지 않지만 투자금이 많이 들어감. 수지구청역 인근이 아니더라도 성복역 근처에서 비슷한 매물을 찾을 수 있을 것 같음. 고점대비 많이 하락한 것은 맞지만 고점때 너무 고평가 된 것도 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의에서 설명만 들었을때는 수익률을 계산하는 것이 쉬워 보였는데 막상해보니 기준점을 잡는 것 부터가 어려웠다 ㅜㅜ

특히 수익률과 원금보존을 위한 전세가율 계산이 헷갈렸다… 이렇게 하는 것이 맞는지 모르겠다.

전세가율 70%인 곳이 거의 없는 것 같음…