[열기 85기 10억 달성 누구보다 빠르게 4샥 할 조 슈퍼지니] 2주차 '아파트 수익률 보고서' 과제 : 관악구 e편한세상 서울대입구

[열기 85기 10억 달성 누구보다 빠르게 4샥 할 조 슈퍼지니] 

2주차 '아파트 수익률 보고서' 과제 : 관악구 e편한세상 서울대입구

✅아파트명 : e편한세상 서울대입구

✅위치(지도)

✅ 입지평가

1. 직장  : B 등급 

(1) 일자리의 양

관악구 종사자수 128,417명 : 등급 B

(2) 일자리의 질

관악구내 주요 직장 (from 호갱노노)

(봉천동) 대교(주) 평균연봉 4,563만, 종사자수 2,361명

              KB손해보험CS 평균연봉 3,686만, 종사자수 688명

(신림동) 서울대학교 산학연 평균연봉 4,070만, 종사자수 2,537명

              서울대학교 평균연봉 2,397만, 종사자수 1,557명

               H+ 양지병원 평균연봉 4,474만, 종사자수 926명 

              한남여객 평균연봉 5,588만, 종사자수 363명

(남현동) 한석맨파워주식회사 평균연봉 1,771만, 종사자수 1,432명

→ 연봉 5,000만원 넘는 대기업 위주 일자리는 아님. 대교는 보라매공원 앞에 있어서 오히려 동작에 더 가까움.

2. 교통

주요 업무지구 접근성 : 강남 접근성 탁월함 : S 등급

강남 30~32분 / 여의도 45분 / 시청 50분

3.학군

(1) 학업성취도평가

봉림중(인근 중학교) 학업성취도평가 평균 65.5% : C 등급

• 특목고진학률 3명, 3.3% (관악에서 가장 %로는 높다)

cf) 관악구 상위 3곳의 중학교 (from 아실) : 구암중 평균 82.6%. 졸업자수 많고, 특목고 진학률 8명

(2) 학원가

• 외부의 수요를 끌어당기는 학원가는 관악구 내에 없다.
• 봉천동의 경우 아파트 단지 주변으로 학원가 발달하여 '현대시장’ 인근 학원들은 관악드림타운 주변에 위치한 구암중 및 구암고등학교 영향으로 보인다.
• 신림동의 경우 난곡사거리를 중심으로 일부 존재 : 주변에 신림고, 남강고, 성보고 등 중고교 다수 위치한 영향으로 보임.
  서울대벤쳐타운역 인근에도 학원이 소수 있다.

4. 환경 : A등급

백화점 : 롯데백화점 관악점 : 관악구와 동작구 경계, 보라매공원 인근

종합병원 : H+ 양지병원 : 2차 종합병원

대형마트 : 킴스클럽 : 사실은 GS슈퍼마켓 같은 사이즈, 마트라 보기엔 무리가 있음

*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인

5. 공급 : 2025년 A 등급, 3년 기준 S등급

3년간 공급 : 2025년 1,568세대 + 2026년 0세대 + 2027년 0세대

2025년 2월 힐스테이트관악센트씨엘, 997세대, 입주중

2025년 5월 서울대벤쳐타운역푸르지오, 571세대, 입주예정

3년간 적정 수요 = 인구수 x 0.005 (0.5%) = 478,699명 (2025.02 기준) x 0.005 = 2,393명 (반올림)

• 25년 관악구 공급 : 수요 ½ (1,197명) ~ 수요 1배 (2,393명) 사이 : A등급 

✅ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

* 수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
* 수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
* 투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

* 5년 내 고점 매입시 수익률 (105000-120000)÷(120000-84000)X100 = -42%
* 5년 내 저점 매입시 수익률 (105000-88000)÷(88000-53000)X100 = 49% (전세상승분 별도)

• 저점 매수시 현재시점 매도 시세차익 1억 7천 + 전세상승분 수익 가능

      →   저점 매수시 ‘잃지 않는 투자’ 및 ‘노후대비’를 위한 약 50% 의 수익률 실현함.

• 고점 매수시 현재시점 매도 손실액 1억 5천, 전세상승분 없음 → 고점 매수시 손실 확정됨

(참고)

실거래가

✅현장사진

2024.06 사진

✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치 대비 가격이 싸다?

• 가치 : 서울 4급지 & 관악구 랜드마크 1위, 봉천동 위치, 세대수가 많지만 주변 택지 느낌은 아님 / 2019년식 신축

• 우수한 교통이 장점 : 2호선 봉천역 도보 10분, 강남 30분내 접근 및 부도심(여의도, 시청) 접근성은 1시간 이내

• 가격 : 전고점 59기준 12.0억. 전고점 이후 저점은 23년 11월 8.8억

           → 전고점 이후 저점대비 20% 상승 가격, 전고점 대비 17% 하락 가격

           → 비싸지는 않은 가격이다. (▵)

• 그럼에도 투자금 4억 2천으로 할 수 있는 다른 단지 및 84타입 찾아보는 것이 좋겠다. 비교평가가 필요하다.

2) 환금성 : 수시로 매도 가능한가?

• 매물은 1~3층, 탑층 아닌 매물, 300세대 이상으로 선택시 환금성은 충족됨 (O)

   

  

   

3) 수익률 (▵) 

• 목표수익률 100%라고 할 때, 10년 뒤에 ‘약 15억까지 오를 수 있을까 + 전세상승분 회수가 될까’ 를 생각해보기
• 전고점이 12억이기 때문에 전고점을 초과한 매매가 상승 및 지속적 전세상승분 회수가 필요함
• 관악구 및 인근 지역의 앞으로 2년간의 공급물량이 부족한 것은 매매가 및 전세가 상승을 기대할 수 있어 호의적 

4) 원금보존 (O) 

• 전세가율 60%인 상태 : 단지 평균 전세가율인 58.5%보다는 높지만, 입주장은 지나가는게 좋겠다.

5) 리스크 대비 : (X)

(1) 공급 관련 (X)

• 현재 매매 매물이 374개, 전세 129개 매물 & 현재 힐스테이트관악센트씨엘 입주장
  → 힐스테이트관악센트씨엘 전세 소진되는 것을 봐야한다. 이미 주변 관악드림타운, 관악푸르지오 등 매매 매물이 다수

• 그럼에도 향후 2026년, 2027년 관악구 공급이 없으므로 입주장을 주의하면 역전세 리스크는 대응할 수 있다.

(참고) 관악구 봉천동 주요 단지 매물 갯수

vs  

(2) 잔금 가능성 대비 (X)

• 목표 매수가 10억 5천, 목표 전세가 6억 3천 : 투자금 4억 2천

• 전세입자가 구해지지 않을 때 : 만약 내가 잔금을 치루어야 한다면? (생애최초 주담대, 원리금상환, 변동 4.3%, 40년)
  → 연봉 1.1억인 상태에서 LTV 70% 에 해당하는 7.35억을 대출받는다면? (DSR 40%, 2단계 제제 적용시)

  → 매달 원리금 상환으로 약 320만원 지출해야함

• 마이너스통장은 역전세 대비용으로 남겨둘 것!

나의 투자 결론 : 현재 투자 어려움

• 관악구의 랜드마크 단지로서 환금성, 원금보존 되는 매물이고 입지독점성이 있음
• 가격이 비싸지는 않지만 수익률이라는 측면에서 100% 목표 수익률을 달성하기 위해 전고점을 넘은 상승 및 지속적인 전세상승분 회수가 필요함.
• 무엇보다, 잔금이 되지 않을 경우 주담대를 받아야하는데 나의 연봉이 1.1억은 아니고, 매달 320만원을 지출하는 것은 리스크가 너무 크다고 판단됨. 

✅ 작성하면서 느낀점 :

• 머릿속으로 알고 있는 저환수원리와 내가 적용해보는 저환수원리 사이의 간극을 줄이기 위해 노력해야겠다.
• 수시로 물건을 찾아보고, 가격을 따라잡고 있어야 좋은 투자 기회를 잡을 수 있다.
• 서울의 많은 단지들은 입지적으로 좋기 때문에 구축이더라도 좋은 투자 기회를 줄 수 있다.
• 랜드마크의 의미는 그 지역의 ‘천정’과 같은 것인데, 이 단지를 분석함으로써 다른 관악구 단지를 이해하는 것에 도움이 될 것이다.
• 이번에 입주하는 ‘힐스테이트관악센트씨엘’은 대장의 위치로 갈 수 있지 않을까?
• 관악구에서 ‘교통’이 가지는 힘이 참 크다는 것을 느꼈다. 강남 30분 이내 접근 가능한 가성비 지역이기 때문이다.
• 이번 3주차에 조원들과 관악구 봉천동지역 분임을 할 예정인데 기대된다.