[열기 85기 10억 달성 누구보다 빠르게 4샥 할 조 슈퍼지니]
2주차 '아파트 수익률 보고서' 과제 : 관악구 e편한세상 서울대입구
✅아파트명 : e편한세상 서울대입구
✅위치(지도)
✅ 입지평가
1. 직장 : B 등급
(1) 일자리의 양
관악구 종사자수 128,417명 : 등급 B
수도권 | 서울 | 관악구 | B | 128,417 | 37,915 |
(2) 일자리의 질
관악구내 주요 직장 (from 호갱노노)
(봉천동) 대교(주) 평균연봉 4,563만, 종사자수 2,361명
KB손해보험CS 평균연봉 3,686만, 종사자수 688명
(신림동) 서울대학교 산학연 평균연봉 4,070만, 종사자수 2,537명
서울대학교 평균연봉 2,397만, 종사자수 1,557명
H+ 양지병원 평균연봉 4,474만, 종사자수 926명
한남여객 평균연봉 5,588만, 종사자수 363명
(남현동) 한석맨파워주식회사 평균연봉 1,771만, 종사자수 1,432명
→ 연봉 5,000만원 넘는 대기업 위주 일자리는 아님. 대교는 보라매공원 앞에 있어서 오히려 동작에 더 가까움.
2. 교통
주요 업무지구 접근성 : 강남 접근성 탁월함 : S 등급
강남 30~32분 / 여의도 45분 / 시청 50분
3.학군
(1) 학업성취도평가
봉림중(인근 중학교) 학업성취도평가 평균 65.5% : C 등급
관악구 봉천동 | 봉림중학교 | 151명 | 65.5% | 78.2% | 55.6% | 62.9% | 3.3% | 3명 (1명/2명) | 90명 |
cf) 관악구 상위 3곳의 중학교 (from 아실) : 구암중 평균 82.6%. 졸업자수 많고, 특목고 진학률 8명
(2) 학원가
4. 환경 : A등급
백화점 : 롯데백화점 관악점 : 관악구와 동작구 경계, 보라매공원 인근
종합병원 : H+ 양지병원 : 2차 종합병원
대형마트 : 킴스클럽 : 사실은 GS슈퍼마켓 같은 사이즈, 마트라 보기엔 무리가 있음
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급 : 2025년 A 등급, 3년 기준 S등급
3년간 공급 : 2025년 1,568세대 + 2026년 0세대 + 2027년 0세대
2025년 2월 힐스테이트관악센트씨엘, 997세대, 입주중
2025년 5월 서울대벤쳐타운역푸르지오, 571세대, 입주예정
3년간 적정 수요 = 인구수 x 0.005 (0.5%) = 478,699명 (2025.02 기준) x 0.005 = 2,393명 (반올림)
✅ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
* 수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
* 수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
* 투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
e편한세상 서울대입구 1단지 (2019년 / 1,531 / 24평형) | |||
고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 호가 | |
시기 | 2021년 12월 | 2023년 03월 | 2025년 3월 |
매매가 | 120,000 | 88,000 | 105,000 |
전세가 | 84,000 | 53,000 | 63,000 |
투자금 (전세가율) | 36000 (70%) | 35000 (60%) | 42000 (60%) |
고점에 매수 시 수익률 | -42% | ||
고점 매수 시 순수익 | -15,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 49% | ||
저점 매수시 순수익 | 17,000 |
* 5년 내 고점 매입시 수익률 (105000-120000)÷(120000-84000)X100 = -42%
* 5년 내 저점 매입시 수익률 (105000-88000)÷(88000-53000)X100 = 49% (전세상승분 별도)
저점 매수시 현재시점 매도 시세차익 1억 7천 + 전세상승분 수익 가능
→ 저점 매수시 ‘잃지 않는 투자’ 및 ‘노후대비’를 위한 약 50% 의 수익률 실현함.
고점 매수시 현재시점 매도 손실액 1억 5천, 전세상승분 없음 → 고점 매수시 손실 확정됨
(참고)
실거래가
✅현장사진
2024.06 사진
✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 가치 대비 가격이 싸다?
가치 : 서울 4급지 & 관악구 랜드마크 1위, 봉천동 위치, 세대수가 많지만 주변 택지 느낌은 아님 / 2019년식 신축
우수한 교통이 장점 : 2호선 봉천역 도보 10분, 강남 30분내 접근 및 부도심(여의도, 시청) 접근성은 1시간 이내
가격 : 전고점 59기준 12.0억. 전고점 이후 저점은 23년 11월 8.8억
→ 전고점 이후 저점대비 20% 상승 가격, 전고점 대비 17% 하락 가격
→ 비싸지는 않은 가격이다. (▵)
2) 환금성 : 수시로 매도 가능한가?
매물은 1~3층, 탑층 아닌 매물, 300세대 이상으로 선택시 환금성은 충족됨 (O)
3) 수익률 (▵)
4) 원금보존 (O)
5) 리스크 대비 : (X)
(1) 공급 관련 (X)
현재 매매 매물이 374개, 전세 129개 매물 & 현재 힐스테이트관악센트씨엘 입주장
→ 힐스테이트관악센트씨엘 전세 소진되는 것을 봐야한다. 이미 주변 관악드림타운, 관악푸르지오 등 매매 매물이 다수
그럼에도 향후 2026년, 2027년 관악구 공급이 없으므로 입주장을 주의하면 역전세 리스크는 대응할 수 있다.
(참고) 관악구 봉천동 주요 단지 매물 갯수
vs
(2) 잔금 가능성 대비 (X)
전세입자가 구해지지 않을 때 : 만약 내가 잔금을 치루어야 한다면? (생애최초 주담대, 원리금상환, 변동 4.3%, 40년)
→ 연봉 1.1억인 상태에서 LTV 70% 에 해당하는 7.35억을 대출받는다면? (DSR 40%, 2단계 제제 적용시)
→ 매달 원리금 상환으로 약 320만원 지출해야함
나의 투자 결론 : 현재 투자 어려움
✅ 작성하면서 느낀점 :
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