풍무동 당곡마을 현대아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 내3을 9해조 행복한유니윤]

✅아파트명

        : 당곡마을 현대아이파크 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

    : 김포시 종사자수 213,769

2. 교통

    :  (평균) 강남 1시간14분 / 여의도역 58분 / 시청역 1시간9분

3.학군

  :  풍무중학교 89% / 양도중학교 78%

4. 환경

 1) 지하철 : 풍무역 (도보 38분, 자동차 8분, 대중교통 17분 소요)

                : 계양역 (도보 71분, 자동차 9분, 대중교통 17분 소요)

 2) 병원 : 히즈메디병원 (도보 42분, 자동차 11분, 대중교통 21분 소요)

 3) 대형마트 : 홈플러스 (도보 25분, 자동차 9분, 대중교통 15분 소요)

                      이마트 트레이더스  (도보 39분, 자동차 11분, 대중교통 20분 소요)

5. 공급

  1) 김포시 기준 : 총 4,258세대

      - 2027년 12월 1,200세대 (김포북변우미린파크리브)

      - 2028년 02월 3,058세대 (한강수자인오브센트)

  2) 인천 서구 원당동/당하동 기준 : 총 16,083세대 중 2,938세대

      - 2025년 06월 483세대 (검단역금강펜테리움더시글로2차_주상복합)

      - 2026년 04월 372세대 (검단신도시롯데캐슬넥스티엘)

      - 2026년 06월 625세대 (칸타빌더스위트)

      - 2026년 07월 1,458세대 (e편한세상검단웰카운티)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 : 31평 / 43평 / 50평 있는 아파트로

   평형수가 클수록 거래도 적고 수익률이 떨어지는걸 확인함

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

 (31평형 기준으로 작성)

1) 저평가 △ : 인근 비슷한 연식, 평형 아파트가 3.7억 / 3.6억으로 봤을때 동일한 가격대이다.

                      저평가 되어 있지는 않은것 같다.

2) 환금성 △ :  평균 거래가 한달에 1번으로 매도가 용이할 것 같진 않아보입니다.

3) 수익률 O : 전고점 대비 -20%로 상승 여력 남아있는것 같습니다.

4) 원금보존 △ :  전세가 기준 고점/저점/현재 별 차이 없어 매도만 잘 이루어진다면 원금보존 가능할것 같습니다.

5) 리스크 대비 △ : 김포시와 인천시 경계에 있는 아파트로 인천 검단신도시 개발중으로 

                               인천지방검찰청 북부지청 26년 3월경 / 인천지방법원 28년 3월경 들어설 예정이며

                               25년 중 인천 1호선 연장으로 도보 15분에서 20분 이내로 ‘아라역’ 개통예정이라

                               같이 상승할 가능성이 높아보입니다. 

                               하지만 동시에 공급도 많이 이루어져 하락할 가능성도 높습니다.

나의 투자 결론 :  오랜 시간 기다린다면 상승할 것으로 보이나 

                             생각보다 투자금이 많이 필요하기에 

                             다른 지역을 더 비교 평가 한 후 투자를 결정해야할 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 강의를 들었을 땐 단순히 숫자로만 인식하고 흘려보냈는데 

 막상 수익률을 작성하니 어려웠고 더 생각해보고 이해되고 알게된것 같습니다.

 투자를 위해선 이런것들을 수두룩하게 작성해야겠죠?….ㅎㅎ 

 하다보면 늘겠죠?… 제대로 했는지도 잘 모르겠습니다.

 차차 수량을 늘려가면서 잘 작성하고 싶고 나만의 명확한 투자 기준을 세울수 있길 바라며!!