강서구 내발산동 우장산힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 86기 반드시 내집마련]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 

   우장산힐스테이트 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  강서구 종사자수 290,473명 (A급)

2. 교통

  강남 59분 / 여의도 30분 / 시청 48분

3.학군

 명덕여중 92%, 덕원중 87%, 화곡중 87%

4. 환경

 이대서울병원, NC백화점 강서점, 메가박스

5. 공급

  염창역동문디이스트 (주상복합)  25.11. / 66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  현재 시세: 우장산힐스테이트 33평 현재 매매 13.8억, 전세 7.6억

  5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 14.9억 전세 8.0억

  5년 내 저점 매입시: 2020년 5월 매매 9.5억 전세 6.0억

  ▶ 고점에 매수 시 순수익 : -1.1억 (-16%) 

       저점에 매수 시 순수익 : 4.3억 (123%)

✅현장사진

  출처 : 네이버 부동산

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인접한 우장산아이파크e편한세상, 강서힐아파트와 위치, 학군, 세대수가 유사하고 가격도 비슷하게 형성되어 있기 때문에 가격에 가치 평가가 반영되어 있다고 보임.

2) 환금성 : 실거주 수요가 많고 전세 거래 또한 활발하며, 강서구에서 2024년 이후 거래량 순위가 3위이므로 환금성에는 문제가 없어 보임.

3) 수익률 : 저점에 매수 시 순수익은 4.3억으로 괜찮으나, 이미 전고점에 근접한 시세를 형성하고 있어서 현재 매수 시 수익률이 좋지 않음.

4) 원금보존 : 원금보존 가능

5) 리스크 대비: 전세가가 저점으로 내려갈 시 1.6억 리스크 있음

나의 투자 결론 : 현재는 이미 가격이 많이 회복됐기 때문에 실거주로는 좋으나 투자 목적으로는 좋지 않음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 여러 방면으로 자료를 찾아보고 정리하면서 이 아파트에 대한 전반적인 평가가 정리되어 빠르고 정확한 판단을 하는 데에 큰 도움을 줌.