행당동 한진타운아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 108조 셜리케잇]

✅아파트명 : 행당동 행당한진타운(2000년 11월, 2,123세대, 용적률 294%)

✅위치(지도) : 실제 제가 전세로 살고 있는 아파트 입니다.^^ 예전에 살 걸 그랬어요 ㅠㅠ

✅입지평가

1. 직장

    성동구 종사자수 203,221 / 사업체수 41,665 (서울 11번째 A등급)

2. 교통

      강남 31분~39분 / 여의도 31분 / 시청 26~27분 (5호선 행당역이 아파트 입구에 바로)

3.학군

   (학업성취도 평균) 무학중학교 80.6%, 행당중학교 68.7%, 광희중학교 85.9%

4. 환경

  아파트 상가 내 롯데마트(도보 1분), 왕십리역 이마트(도보 13분), 

  한양대학교병원(도보 19분), 서울숲(도보 22분)

  단지 인근에 대현산 배수지공원이 있어 운동하기에 너무 좋음, 응봉산도 가까움(야경이 끝내 줌)

  단지 내를 한 바퀴 걸으면 1km로 단지 내 걷는 것도 추천

5. 공급

  청계리버뷰자이 2027년 2월 1,670세대(성동구 용답동)

  청계SK뷰(주상복합) 2025년 7월 396세대(성동구 용답동)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  현재 시세: 행당한진타운 32평 현재 매매 13.9억, 전세 6.1억

  5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 14.7억 전세 6.8억

  5년 내 저점 매입시: 2020년 3월 매매 10.5억 전세 5.4억

  고점 매수 시 수익률 : -9%(연 -3%) / 고점 매수 시 순수익 : -7천5백만원

  저점 매수 시 수익률: 67%(연 13.4%) / 저점 매수 시 순수익 : 3.4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 중상

   - 인근 비교할만한 아파트 행당대림, 행당두산위브, 금호벽산  

     · (행당대림) 2000년 12월, 3,404세대, 32평, 현재 평균 매매 13.7억, 전세 5.7억

        → (의견) 행당한진과 입주시기 같음. 평균적으로 동 평수 기준 행당한진이 다소 높음. 

                        리모델링 얘기는 행당한진, 행당대림 모두 논의되고 있음. 

                        전부 언덕으로 되어 있으나 행당한진은 엘리베이터 2개소에 있어 이동 편리

                        행당한진이 주차장 더 넓고 깨끗함, 5호선 행당역 이용 매우 편리, 

                        상가 내 종합할인마트, 헬스장 등 있음

     · (행당두산위브) 2009년 12월, 465세대, 33평, 현재 평균 매매 14.7억, 전세 8.2억

        → (의견) 단지 수 500세대 미만, 언덕보단 주로 평지로 구성됨, 행당한진에 비해 행당역 다소 머나

                         큰 문제는 되지 않을 듯 함, 투자비용이 행당한진과 행당대림에 비해 조금 덜 필요함

     · (금호벽산) 2001년 12월, 1,707세대, 32평, 현재 평균 매매 12.5억, 전세 6.4억

        → (의견) 현재 인근 아파트 중 리모델링 추진이 가장 빠름, 지하철역을 도보로 이동하기에는 다소 

                         거리가 있으나 마을버스가 다니고 있고 단지 옆에 성동금호구립도서관이 있음

2) 환금성 : 상 

    - 대단지로 거래가 꾸준히 있음

3) 수익률 : 중

    - 서울 내 2급지로 전형적인 출퇴근 배드타운 느낌. 교통이 매우 편리하나 전 고점을 찍은 상태

    - 1급지 상승 여파가 성동구에도 곧 이어질 것으로 판단

4) 원금보존 : 중

     - 현재 전세가율 44%이나 투자금 손실은 없을 듯 함

     - 향후 전세가 상승 기대

5) 리스크 대비: 중상

     - 향후 5년간 입주물량이 성동구내 별로 없음

     - 조만간 행당7구역 라체르보 입주 예정이나 매매가, 전세가 높을 것으로 예상

     - 현재 전세가 감안 시 역전세 리스크는 크지 않을 것으로 예상됨

나의 투자 결론 : 중상

     - “저환수원리”에 따라 가치를 검토해 보니 저투자 측면에서는 다소 불리한 것으로 판단되나, 환금성, 

        수익률, 원금보존, 리스크 측면에서는 향후 5년 후 가치가 있을 것으로 예상됨

     - 매수를 고려하는 것도 생각 중에 있음

     - 다만, 인근 응봉대림 1차가 재건축을 위한 조합 설립 중이고 투자금 측면에서 응봉대림 1차가 1억

       정도 더 투입될 것으로 예상되나, 전반적 가치 측면에서는 재건축 완료 시 인근 단지 중 응봉대림 

       1차가 가장 큰 수익을 낼 것으로 판단됨. 

       걱정되는 것은 투자 이후 재건축 소요기간이 상당히 길 것으로 판단되어 좀  더 비교 분석 필요

✅ 작성하면서 느낀점 : 

   - 2004년 결혼 후 행당동에서 계속 거주하면서 이 곳에 투자를 못하고 다른 곳에 투자한 

     것이  뼈 아픈 실수라 판단되었으나, 과거를 발판삼아 좋은 아파트를 구하도록 노력해야

     겠다고  생각하였습니다.

      특히, 내가 살고 있는 아파트를 다시 한번 임장하고 수익률보고서를 작성해보니 꽤 괜찮은 

      곳 에서 생활하고 있구나 라는 생각을 다시하게 되었습니다.

     이 곳 뿐만 아니라 앞마당을 더 넓혀서 내가 가지고 있는 자산을 최대한 활용하여 좋은 

     결실을 맺어 보겠습니다.