[열반스쿨 기초반 85기 100조 ssindy] 마곡엠벨리 7단지 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명  

마곡엠밸리 7단지

✅위치(지도)

서울 강서구 마곡서로 133

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

 등급A / 강서구 사업체 수 58,806곳, 종사자 수 약 29만명

2. 교통

강남까지 1시간 이내

여의도까지 40분 이내

시청역까지 45분 이내

3.학군

4. 환경

롯데백화점 김포공항점, 서울식물원, 이대서울병원, 코엑스 마곡

5. 공급

25년 11월 66세대 외엔 공급물량이 없으므로 큰 영향은 없을듯 하다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 : 매매가 17억 / 전세 2억 5688

5년 이내 고점 : 22년 9월  17억 5,500 / 전세 6억 5,250

5년 이내 저점 : 23년 9억8,000 /전세 6억 8,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X  고점 회복함

2) 환금성 : O /세대수 1,004세대, 2014년 준공 /강남 및 업무중심지구 1시간 이내 접근 가능. 9호선 역세권. 

3) 수익률 : 이미 고점을 거의 회복하였고, 전세가가 낮아 투자원금 대비 수익률이 크지 않을듯하고, 오랜 시간이 걸릴듯 하다. 

고점에 매수시 수익률 : -5% , 순수익 -5,500

저점에 매수시 수익률 : 240%, 순수익 72,000

4) 원금보존 : 모르겠음. 

5) 리스크 대비: 주변에 공급물량이 거의 없고 전세가율이 높지 않다. 역전세가 크게 우려되지는 않지만, 특이사항이 있다. 현재 평균 전세 시세 7~8억으로 조회되는데, 22년 8월, 24년 8월, 25년 3월 최저 전세가가 2억 중후반대로 확인되었다. 특이거래인지 알수는 없으나 매매가 대비 전세가가 현저히 낮은 매물들이 있다. 

나의 투자 결론 : 투자하지 않는다. 이미 고점회복 하였다고 볼수있고, 전세가가 낮아 투자원금이 많이 들어가며 수익률을 내기에는 오랜 기간이 소요될것으로 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 직주근접이고 9호선 역세권인데 왜 전세가가 낮을까? 투자보다는 실거주 수요가 높다는 것인지..? 공부가 많이 필요하다..ㅠㅠ