상계동 포레나 노원 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 174조 밝은정원]

안녕하세요. 밝은정원입니다. 

✅아파트명: 포레나 노원

(2020년식으로 59기준 노원구 대장 아파트)

✅위치(지도)

포레나 노원은 7호선 마들역에서 도보 10분 거리에 위치하고 있다. 

✅입지평가

1. 직장

노원구 직장 종사자수는 133,398명 사업체 수는 37,909개. 등급으로는 B등급이라고 나온다. 

2. 교통

강남 67분 / 여의도 67분 / 시청 60분

3. 학군

온곡중학교 77.2%, 청원중학교 82.8%

4. 환경

마들역에 있는 하나로 마트(도보 10분), 근처에 이마트 에브리데이, GS프레시 등 작은 체인형 슈퍼마켓이 있다. 

인제대 상계백병원(2.7km, 자동차 이용 시 약 11분 소요) 노원 을지대학교병원(3.7km, 약 13분 소요)이 있다.

암 전문 병원인 원자력병원(5.6km, 약 20분 소요)도 이용 가능할 것으로 보인다.

5. 공급

서울 노원구 서울원아이파크 2028년 7월 2,264세대 입주 예정(석계역과 광운대역 사이로 노원 학원가인 은행사거리에서는 거리가 있는 편.)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

카카오맵의 로드뷰를 활용함.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △ 59기준 전고점 대비 14% 하락한 상태임. 포레나 노원의 경우 1단지와 2단지가 있는데 2단지 매물이 조금 더 저렴했으나 1단지의 선호도가 높은 것으로 판단되어 1단지 기준으로 계산함. 그런데 이 가격이라면 4급지에서도 물건이 있는지 좀 더 알아볼 수 있을 듯함.  

2) 환금성 : O 2020년식 신축이고 아파트 택지에 있으며 역세권으로 보여 환금성 면에서는 안전하다고 판단됨. 15층

3) 수익률 : 노원구가 5급지인 관계로 상승장에서 언제쯤 영향을 받을지 가늠이 잘 안 됨. 그리고 수익률을 계산하는 방법을 아직 잘 이해하지 못한 것 같음. 

4) 원금보존 : O 서울 기준으로 현재 전세가율이 63%이므로 합격.

5) 리스크 대비: O 약 3년 후 노원구에 입주 물량이 있기는 하지만 석계역은 중랑천을 넘어서 있는 곳이고 학원가인 은행사거리와도 거리가 있기 때문에 해당 전세와는 큰 관계가 없을 것으로 판단됨. / 잔금 대비 가능 또는 세낀 물건을 네고해 보는 것도 방법임. 

나의 투자 결론 : 보류. 주변 단지를 더 살펴볼 필요가 있음. 

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

다른 단지들을 잘 모르니 지금 이 아파트가 싼지 비싼지 감이 잘 오지 않았다. 왜 앞마당을 만들 때 전수 조사를 해야 하는지 깨닫게 되었다. 어제 한 선배와의 대화에서 ‘이 아파트가 저렴하다’는 확신이 올 때 투자를 할 수 있다고 했는데 아직 갈 길이 멀다고 느꼈다.