당산삼성래미안4차아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 47조 겸손과 온유]

✅아파트명

 당산 삼성래미안4차 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    영등포구 종사자수 435,017명

                   사업체수  74,562개

2. 교통

  강남 40분 / 시청 20분 / 여의도 10분

3.학군

4. 환경

        [마트]

       [병원]

                                -이대목동병원-                                            -한림대학교 한강성심병원-

5. 공급

6-1. 과거 시세

10년 내 최저 매매가 : 7억 7,300만원(2015.06)

10년 내 최고 매매가 : 19억 5,000만원(2021.05)

5년 내 최저 매매가 : 14억 1,000만원

6-2. 현재 시세

-

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 2% 밖에 빠지지 않았으며 저점대비 35% 상승 한 상태. 

                 그래프 상 다시 전고점을 향해 가고 있는 상태라고 볼 수 있다. 어쩌면 5년 내 전고점을 돌파할 수도 있을지도

                 모른다는 예측이 든다.

2) 환금성 : 교통이나 학군, 단지 규모 그리고 주변 인프라 등이 모두 좋아서 수요의 측면에서는 유리한 면을 가지고 있다.

3) 수익률 : 5년 내 수익률 100%를 달성하려면 집값이 26억5,000만원이 되야한다. 그러나 재건축을 앞두고 있는 목동

                  단지들의 가격 형성을 봤을 때 수익률 측면에서는 조금 못미치지 않을까 생각이 든다.

4) 원금보존 : 현재 전세가율은 61%로 높은 편이며 과거 5년 동안 매매가 대비 전세가율 상승률을 봤을 때 원금 손실 

                      가능성은 적어보인다. 

5) 리스크 대비: 목동이 재건축이 시작되고 이주 계획이 실행되면 오히려 전세수요가 많아져서 리스크대비는 괜찬을 것

                         같다.

나의 투자 결론 : 2호선과 9호선을 인접해있고 학군도 괜찮으며 목동학원가와도 차량 이용시 15분 안쪽으로 이용이 

                            가능하고 한강시민공원도 도보 이용이 용이하다. 식당가도 주변에 많은 편이고 무엇보다 지하철 2개                              노선을 인접한 면에서는 인근 타 단지보다 독보적인 위치를 자랑한다.  다만 상승의 흐름세를 타고 있

                           어서 매수 전 고점 돌파에 대한 불안함과 가격 볼륨이 크다보니 실거주 용도로 접근하면 좋지 않을까

                           생각이 든다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 장님이 코끼리 만지듯이 따라간다는 느낌을 계속 지울 순 없지만 그.래.도. 코끼리 다리라도 계속 만지다보면 설리반선생님이 헬렌켈러에게 물을 알게 해준 순간이 오지않을까 실낱같은 희망을 품어봅니다…. 무슨 소리를 하는거냐.. 평가보고서를 마치고 엉망이 된 의식이 풀어쓰는 느낀점이라 죄송합니다.!