[열기 85기 19조_윤부링] 포레나노원 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

포레나노원

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B등급

노원구 종사자수 13,3398명

노원구 사업체수 37,909개

2. 교통

강남 1시간

여의도 1시간

시청 50분

3.학군

주변에 도보권 초등학교 및 중고등학교가 많이 분포함. 

서울에서 대치 다음으로 학원가가 많이 분포한 중계동 은행사거리를 같이 이용할 수 있음.

상곡초등학교 도보 1분거리

4. 환경

• 마트/백화점 : 롯데백화점 노원점(도보 10분 이내), 하나로마트 상계점(도보 5분이내), 홈플러스 방학점(차량 5분거리), 홈플러스 중계점(차량 10분거리)
• 종합병원 :인제대학교 상계백병원, 을지병원

• 공원 : 방학사계광장공원(축구장2.3배) , 초안산근린공원(여의도0.2배)

   

5. 공급

서울원 아이파크 2028년 7월 2,264세대 : 1호선 라인 근처 입주물량이라 전세에 영향을 미칠 것 같지 않음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 하락률이 15%로 5급지라고 감안했을 때 저평가는 아니라고 판단. 

                 전세가율이 54%라 투자금이 4억 정도 드는데 같은 가격이라면 

                 더 높은 급지의 가치있는 지역을 찾아보는것이 낫다는 판단

2) 환금성 :  주변에 신축아파트가 없고 학군지로 수요는 항상 있는 지역으로 환금성 좋은편.

3) 수익률 : 전세가율 54%. 투자금 4억이상. 

                  전고점 10억5천만원을 뚫고 13억5천까지 상승해야 투자금 회수가능하며 수익률 15% 예상.

4) 원금보존 : 전세가율 54%로 서울 적정전세가율 60% 보다 낮음. 

                     주변에 신축이 없어 입지독점성은 있어보이나, 전고점대비 하락률도 15%로 무릎이하 가격이라 볼수없음.

5) 리스크 대비 : 전세가율이 낮아 향후 몇년간 역전세 위험은 없어 보임. 

                        3년 이내 입주물량 2000세대 정도이며 해당 단지와 거리가 있어 역전세 영향 없음. 

                        전세 전저점대비 9% 상승으로 상승폭 낮음. 

                        금리인하 기조 보임. 

나의 투자 결론 : 전고점대비 하락률이 15% 정도이며 전세가율 54%, 투자금 4억 이상인 5급지 단지로서 같은 투자금으로 살 수 있는 상급지의 물건을 더 찾아보고 비교평가하는 것이 저환수원리에 맞다고 판단하여 투자는 hold 한다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음 수익률 보고서를 작성했을 때 너무 막막했는데, 가이드에 맞춰 하나씩 따라해가보니 저환수원리가 머리가 콕콕 박히는 느낌입니다. 아직 수익률보고서를 작성하는 것이 많이 어설프고 틀린부분도 많겠지만, 앞으로 이렇게 비교평가해 나가다보면 계속 성장해 나갈 것이고 나에게 좋은 물건이 나타나겠구나 싶습니다.