과제 제출

고덕아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 21조 건담]

▶ 아파트명

 고덕아이파크 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

송파구 종사자수  157,465명

2. 교통 

강남 45분 / 여의도 1시간 5분 / 시청 57분 

3.학군(학업성취도(국영수평균), 졸업생 수 중 과학고/외고 진학 학생 수)

          학업성취도      졸업생 중 과학고/외고 진학 학생 수

고덕중  69.0%             16/455(3.52%),

배제중  75.8%             5/298(1.68%)

4. 환경(주변 편의시설)

 이마트 명일점, 강동경희대학교병원, 강동아트센터

5. 공급

올림픽파크서한포레스트(주상복합)       2027.12          128세대

e편한세상강동프레스티지원                2026.01          535세대

더샵강동센트럴시티                         2025.12          670세대

그란츠리버파크                               2025.04          407세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 고덕아이파크 아파트 32평 현재 매매 14억, 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 2025년 3월 매매 16.5억 전세 6.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 11.1억 전세 6.2억

 ▶ 현장사진 (선택) 

 ▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 23년 1월 저점 대비 현재 이미 48% 가 상승한 상황이다. 이전의 최고점은 21년 9월의 16억 2천이었는데, 한번의 하락을 거쳐 25년 3월 현재 전고점을 돌파한 것이다. 통상적으로 상승장에서 전고점은 보통 돌파한다고 보기 때문에, 현 시점은 무릎 아래라고 보기는 어렵고, 어깨 정도는 된다고 보는 것이 맞다. 또한 고덕 인근 대장아파트인 고덕래미안힐스테이트와도 시세차이가 별로 없는 상황이다. 따라서 현 시점 기준 저평가되었다고 보기는 어렵다.

2) 환금성 : 20층, 1142세대의 14년 된 단지이며, 인근에 고덕역이 인접해있고, 주변에 학교가 많으며 이마트/강동문화센터/강동경희대학병원 등 주변환경도 좋아 수요가 많을 것으로 보여 환금성이 좋을 것으로 보인다.

3) 수익률 : 5년 수익률 100%를 달성하려면, 집값이 21.5억이 되어야 한다. 현 시점 기준 서울의 집값 동향을 보면, 서초/강남/송파에서의 집값 움직임이 서울의 2~4급지로 점차 퍼져나가는 국면이다. 사실 강동구는 이미 저점 대비 어느정도 오른 상태로 현재의 어꺠 기준으로 얼마나 더 오를까를 예상하는 것이 필요하다. 강동구의 형 격인 송파의 집값 동향이 중요한데, 현재 잠실은 국평 기준 30억대를 넘어선 상황이기 때문에 20억은 어느정도 가능하다고 예상이 된다. 다만, 꼭지단계에서 매도를 못하면 한동안 조정이 있을 것으로 보여지며, 이때의 지지점은 전고점이 될 가능성이 있다. 그 상태에서 오랜기간 동안 돈이 물릴 가능성이 있다. 매도 시점을 잘 잡는 것이 중요하다.

4) 원금보존 : 현기준 전세가율은 46%로, 낮은 편이다. 다만 매매가도 전세가도 현재 상승 국면으로, 원금을 잃을 가능성은 낮아 보인다. 또한 위에 언급한 것처럼, 지지점이 전고점이 될 가능성이 높다고 보여지기 때문에 원금손실 가능성은 낮아보인다.

5) 리스크 대비: 전세가 역시 이제 막 전고점에 다다른 상황이고, 전고점의 가격이 지지가격이 될 것이기 때문에 현 시점 매수시 역전세의 가능성은 낮아보인다. 다만, 26월 1월까지의 입주 물량이 수요보다 많은 것으로 보여져 가격 상승을 막을 수 있으나, 이후에는 예정된 입주물량이 없어 26년 이후로 집값이 더 크게 상승될 가능성은 있다고 본다.

투자 결론 : 집값이 저평가된 상태는 아니지만, 원금보존은 가능할 것으로 보여진다. 환금성도 뛰어나고, 리스크도 적으며, 수익도 가능할 것으로 보여져 구매하는 것이 좋다고 보여진다.

작성하면서 느낀 점 : 재밌다. 앞으로 할 임장은 쉽지 않겠지만, 이것만 해도 많은 것을 알 수 있을 것 같다는 생각은 든다.