답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 85조 부바라기30]

✅아파트명 : 방이동 코오롱 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 송파구 종사자수 - S등급 400,781명

2. 교통

• 강남역 29분 / 1회 환승
• 여의도역 39분 / 1회 환승
• 시청역 39분 / 1회 환

3.학군

방산중 : 87%

4. 환경

• 대형마트 : 홈플러스, 롯데월드몰, 롯데백화점(3~5KM이내)
• 대형병원 : 아산병원 (5KM)

5. 공급

 - 2025년 3월 : 잠실더샵루벤 327세대

 - 2025년 10월 : 더샵송파루미스타 179세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 고점(2021년 10월)에서 매수한 경우: 현재 기준으로 -21% 손실 발생, 16,300만 원 손해

• 저점(2023년 3월)에서 매수한 경우: 현재 기준으로 65% 수익 발생, 29,700만 원 이익

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• 저점에서 투자금이 가장 적음 (46,000만 원), 즉 자기 자본 부담이 적은 시기였음.
• 2025년 3월에는 다시 72,700만 원까지 증가, 즉 투자금 부담 증가.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 직장,교통,학군, 환경 모두 좋으나, 2025년 3월 현재(예측) 시세는 2021년 10월 고점 대비 약 10.25% 하락한 상태, 20% 기준 저평가 X

2) 환금성 : O

3) 수익률 : X

4) 원금보존 : X , 전세가율 49%

5) 리스크 대비: X

• 2025년 3월 기준 올림픽파크포레온 전세 1900개 쌓여있음
• 하지만 2026년, 2027년 이후로 송파구 공급이 없으므로 지속적으로 지켜볼 것 

나의 투자 결론 : 투자 어려움

• 송파구의 가성비 단지로 방이 코오롱이 연식대비 입지,학군,교통,환경 매우 좋음
• 저점대비 많이 상승함
• 전세가율도 안받쳐지는 상황

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 송파구의 입지독점성이 매우 좋다고 생각함
• 앞으로 전세가가 올라가는 것을 꾸준히 트레킹 해야겠다는 생각이 들었음
• 헬리오시티 30평대가 25억인데, 송파구 입지에 30평대 15억이면 합리적이라는 생각이 들었음
• 올림픽파크포레온 단지의 전세가 해소되는 날이올까?