길음동 길음뉴타운8단지래미안 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 86기 132조 프로 참견러]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

길음뉴타운8단지래미안

✅위치(지도)

성북구 길음동에 위치한 길음뉴타운8단지래미안은

단지가 분절되어있어서 역세권단지와 비역세권 단지로 나뉜다.

가격 차이가 5천이상 나는 유의미한 차이로

최저가 매물은 대부분 뒷동에 위치하여 매물을 볼때 유의해야함. 

✅입지평가

1. 직장

직장종사자수는 약 12만명으로

베드타운에 가깝다고 볼 수 있다. 

=환경과 교통이 중요함. 

2. 교통

강남역 47분 (1회환승)

시청역 22분 (1회환승)

여의도역 32분 (1회환승)

1시간이내 강남 도달가능,

도심/여의도를 30분이내로 주파가능해서

모두 환승을 해야하긴 하지만 교통이 좋은 편이다. 

특히 도심권 출퇴근 하기에 위치가 좋음! 

+호재로 동북선이 있는데

길음에 직접적인 호재는 아님

(땅 파고 공사중이므로 실현 가능 호재) 

3.학군

앞동과 뒷동 초등학교가 다른데 

앞동은 미아초 뒷동은 길원초로 

길원초는 단지내에서 접근하기 좋고 

미아초는 길건너 많이 올라가야함. 

길음중은 못가고 개운중, 성신여중으로 많이 배정되고

학업성취도는 준수한 편. 

4. 환경

길음뉴타운 환경 말모말모.. 

현대백화점 미아점, 롯데백화점미아점(강북구) 

뉴타운의 균질한 환경

유해시설(없진않지만) 주거지와 거리가 있고

하나씩 정리되어가고 있음. 

장위가 더 새거고 평지이긴 하지만, 아직은 인프라가 부족함.

5. 공급

6월안으로 전세 맞춘다고 한다면 27년에도 입주가 있고 파급력이 있는 단지들이라서 영향을 받을 수 있음. 

그렇다면,,, 대체될 수 없는 요인이 있는 경우 리스크 방어가 용이할 수 있음 

(예, 4단지라 하더라도 길음초중 학군이라 살아야만 하는 사람, 들어와야만 하는 사람이 있는 단지) 

그렇지 않다면, 지금 전세 세팅할 때 전세가를 욕심내지않고(이미 싼 가격이지만) 적정선에서 전세를 맞추어 놓는다면 2년 후에 매력적인 전세가격일 가능성이 높음. 

성북구 전세는 꾸준하게 올라준 편이며, 지역내 공급량이 3년 지속 4천세대 이상 초과공급 될 때 무너짐. 

2019년 한차례 공급이 많았을 때 (6000세대 - 센터피스, 래미안장위퍼스트하이 등) 역시 전세가 빠짐. 

3000세대 정도는 물량 소화활 수 있는 것으로 판단됨.  & 현금방어 준비는 해놓기 (전세가가 싸서 그럴일이 있을까 싶지만!!) 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

비선호 뒷동 제외하고 가장 저렴한 가격이 9.5억임. 

성북구 길음쪽 물건이 좀 들어간 것 같은데 

아직 덜 오른 단지들 위주로 살펴봐야할 듯 함. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가된 상태는 아님. 

2) 환금성 : O

3) 수익률 : X

4) 원금보존 :   전세가율 52% 로 원금보존 가능성 낮아짐. 

5) 리스크 대비: O 

나의 투자 결론 : 저평가 된 가격이 아니므로 투자하지 않음. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

길음에 선호되는 단지들은 반등이 빠르다. 

약점을 하나씩 가지고 있는 단지라 하더라도 -15%이상 빠진 단지가 있다면 적극적으로 투자검토 해야하겠다. 

길음이 오르면 그 다음 생활권은? 다른 구는?!

서대문, 강서 흐름도 놓치지 말아야겠다.