[내집마련 중급 2기 23조 스스다] 3주차 현장 방문 A,B,C 단지

안녕하세요 스스다입니다

금번 3주차 과제는 실제 현장 방문을 할 수 있었습니다

이미 ㅁㅍ구는 사전에 조원분들과 살짝 다녀와서 많은 도움이 되었습니다.

역시 실제 현장 방문을 해야 확실한 단지 느낌과

단지 주변 분위기 상권 사람들을 볼 수 있어서

그리고 지도로 알 수 없는

언덕과 분리된 느낌

주변 상권들의 특징

사람들의 옷차림

저녁 이후 돌아다니기 안전한지 등등

많은 정보를 눈으로 직접 볼 수 있었기에

앞으로도 단지 혹은 지역이 특정 된다면

반드시 임장을 통해 실제 느낌을 받을 수 있도록 해야 다는 생각이 들었습니다,.

지역은 크게

지난주 다녀왔던

ㅁㅍ구

금주 다녀왔던

SP구, KJ구, SD구, YDP구

등등 다양하게 다녀오고 나서 많은걸 느낄수 있었습니다

일단

1군인 SP구 준신축 단지 A

2군인 SD구 구축 단지 B

2군인 KJ구 신축 단지 C

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3군인 YDP구 신축단지 D

나만의 입지 우선순위

A > C > B > D

그럼 다녀온 방문 후기를 올립니다.

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A 단지는 비역세권 단지입니다.

일단 역에서 내려서 걸어 가봅니다.

지나가는 단지도 범위에 들어오는 단지였지만

도로 하나 차이로 이정도라면...

역시 1군이구나 라는 느낌이 났습니다

길을 건너, 천을 넘어가니

이제 나옵니다. 우왕 신축 택지지구의 향연

생각보다 불도 많이 들어와 있습니다.

단지내 전경은 아래와 같습니다.

단지내로 들어가서 일단 커뮤니티

트레이너 분과 운동하는 사람들이 슬글슬금 가고 있습니다.

준신축 임에도 괜찮아 보였습니다.

게다가 초세권, 중세권입니다.

아직 고등학교 까지는 아니었지만

그래도 생활권 최선호 초등학교로 보입니다.

근처 메인 상권은 이런 느낌

그리고 마트급 상권(위치는 너무 멀어서 제한이 걸림)

여기가 메인 상권입니다. 무슨 성같이 생겼네요

1기 신도시 최선호 상권이나, 광교 같은 느낌인줄 알았는데

여기는 또 다른 느낌입니다.

결론

1) 생활권 중심은 상권에 맞춰져 있음

2) 상당히 추원 겨울 저녁이었지만, 상권 근처는 아이들이 꽤 있었음

3) 학원은 아직은 중학교 선호 학원가 정도까지만, 과연 입시 학군이 형성 될지? (개인적으로 안될듯)

4) 내가 본 단지 보다, 상권에 붙어 있는 단지가 조금더 좋은 단지로 보인다.

SD구 B단지 구축

돌다 다니다 보니 너무 언덕에 힘이 들어섰습니다.

MP구 언덕 보다 심한 언덕

5년전에 처음 왔을때, 서울에 이런곳이

마치 서울의 달을 찍었던 곳이라고 해서

정말(?) 하지만 실제로 그러 하였습니다

B 단지는 역세권 단지입니다.

하지만 언덕이 심한 편입니다.

근처에서 내려서 걸어 가봅니다.

우와 이게 정말 2군(?) 좋은 동네 맞나 하는 느낌이?

그리고 실제로 걸어보았던 공원길

서울의 달과 같은 엄청난 달동네

SD의 B단지 입니다

여기가 중턱에 있는 단지 중앙인데, 아직도 언덕이 계속됩니다

그리고 맞은편 신축

기본적으로 언덕이 심한 단지이며, 근처 상권이 좋거나,

학원가가 많거나 하지 않았습니다.

물론 언덕을 넘어가면, SD구 최상위 단지들이 나오는 곳이긴 한데,

생활권이 완전히 분리 되어 있고

산(?)을 넘어보니, 거의 어르신만 있는 곳 같았습니다

그래서 가본

SD구 B단지 근처인 B` 단지를 가보았습니다.

오오~ 여기는 좀더 언덕이 아니며,

사람들도 여기가 좀더 좋은것 같습니다.

B` 단지가 조금더 사람들이 젊은편이며, 골프백 등 앞동(언덕이 아닌 평지)동

사람들은 조금더 좋아 보아 보입니다.

그런데 왜 B > B` 이라고 하였을까요?

다시 아실 비교 해봅니다.

B 당지가 압도 하는것으로 보입니다.

지금이야 B가 조금더 재건축/리모델링 이슈가 있어 더 높을수 있지만

이전부터 이렇게 벌어진것은 궁금합니다.

나중에 질문할 기회가 있을때 반드시 물어봐야 할것 같습니다.

2개 단지의 가격은 비슷하거나 B`가 조금더 낮은 상황

그런데 내가 본 가치는 B`가 더 좋은것 같은데

시장에서는 그렇게 보여주지 않는 상황

이건 반드시 이해하고, 극복해야 하는 내용으로 보입니다.

결론

1) SD는 이해하기 어려운 구 인것 같다. 이곳을 먼저 앞마당을 통해 확실히 이해 해야 겠다는 생각

2) 위치 vs 언덕 vs 역세권 vs 연식 어떤것이 가장 좋은 가격 결정 입지 요소 일까?

현재 느낌은 연식 & 위치로 보입니다

3) 왜 사람들은 여기를 좋아 할까? 진짜 서울의 달 달동네 같은데

4) 궁금증만 많이 올라온 지역으로 보인다.

KJ구 C단지 근처로 왔습니다

C단지 근처는 환경이 좋지 않습니다.

하지만 인근 학원가를 이용 할 수 있는 인근 지역입니다.

실제로 가보았습니다

여기는 확실시 학군지가 맞는것 같습니다

고등학생 위주 아이들도 상당히 많은편이고

고등학생 > 중학생 > 초등학생

정도로 입시 학원이 꽤 모여 있는 편입니다.

MP구 학원가 보다도 훨씬 잘 가꾸어져 있습니다.

그러므로 이 학군지 근처는 대부분 구축 위주라서

근처 신축을 보았습니다

단지는 준신축이지만

잘 구성 되어 있습니다

단지내 아이들도 많고, 산책하는 사람들의 수준도 괜찮은 편입니다.

단점은 균질하지 않습니다

근처 상권도 좋지 않습니다

그리고 학원가의 라이딩도 가능하고, 걸어 다닐수도 있는 거리지만

생각보다, 생활권 분리가 되어 있고 나홀로 입니다.

그만큼 가격이 받혀 주지 못하는 단지로 보입니다.

KJ의 주요 입지에서 멀어서 이겠지요

ㅁ

물론 근처 상권 및 좋은곳도 있긴 합니다만 약간 멀리 떨어져 있습니다

KJ구 주요 단지 비교

파란색(KJ구 대장?)-넘사-연식은 C단지 보다 떨어짐

붉은색 C 단지 신축

검정색-KJ구 구축

역시 학군지의 위엄

C단지는 좀 애매하겠다는 생각이 들었음.

결론

1) 역시 학군지에 대한 선호는 명확하다

2) 단지별 갈 수 있는 중학교 파악이 중요하다

3) 가치는 그렇다, 하지만 가격은 어떻게 비교 하면 될까? 중계동? 목동? 대흥/염리동?

추가로 YDP구는 사진은 못 찍었으나

느낌만 적으면

1) 역시 DL동 느낌이 무섭다

2) 가격에 대한 상한선이 있다는 생각이 맞다고 들었다

3) 그래도 이정도 위치에 택지 좋아 보인다.

4) 아직도 개발중인 택지지구, 조금더 좋아질곳

5) 하지만 가치로는 가장 후순위로 보인다.

과제를 통해 서울의 주요 입지를 잘 볼 수 있었습니다

더욱 궁금증을 일으키는 생활권도 있었습니다

아직은 싸다고 생각이 들지는 않았습니다

빠르게 서울에 거주 분리 소유를 하려고 하였는데

생각보다 오래 걸릴것 같다는 생각이 들었습니다.

과연 내가 잘 참을수 있을지? 일단 6개월내로 달려 보려고 합니다.

역시 빠르게 앞마당을 만들어 두고

잘 째려보다가 들어가야 하겠다는 생각이 들었습니다.

많은 동료분들이 하신 단지 분석을 보면서

저도 내집 마련에 대한 생각을 조금 정리 할 수 있었습니다

내집마련 2기 여러분들 모두 수고하셨습니다

서울에 내집 마련

화이팅입니다.