부산 동래 사직동 사직롯데캐슬더클래식 아파트 수익률 보고서 [열기 85기 얼쑤! 1!2!오너라 집4러가자 -언행일치]

✅아파트명 : 사직롯데캐슬더클래식 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장:   부산 동래구 사업체수 27,667개 / 종사자수 97,700명/  C등급.

2. 교통

  3. 학군 

         사직여자중학교 보통이상 학력 93%(특목고 진학률4.9%)/  여명중 보통이상 학력: 89%(특목고 진학률4.3%)

4. 환경(주변 편의 시설)

대형마트: 홈플러스 메가푸드마켓 아시아드점  자가용 6분, 메가마트 동래점 : 자가용 14분 

                롯데마트 동래점: 자가용 15분 

백화점:  롯데백화점 신세계백화점: 자가용 15분

병원: 동아대병원 31분(17km),인제대 백병원 24분 (9.1km),인제대 센텀 백병원 27분 (15km), 

         부산대병원 34분(15km), 양산부산대병원 28분(24km),동의대병원 15분(4.3km)

5. 공급 

6. 수익률 분석

✅현장사진(로드뷰) 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  고점은 12.3억, 현재  9.38억, 전고점 대비  약23%가 빠진 금액으로 저점 이후 회복세를 보이고 있음.

                   비슷한 단지 더 비교해 봐야 함. 

2) 환금성 : 1000세대 이상 아파트이고,  사직동 부근에 여명중, 사직중, 사직여중 등 선호 중학교와 동인고, 사직여고, 사직고 등 고등학교도 있어 서 학교-학원-집의 학학주접근성 있는 지역이라 선호도가 높아 환급성은 좋아 보임

3) 수익률 : 고점대비 -50%, 저점 매수기준으로 77%,

4) 원금보존 :  고점에서 매수하지 않도록 가치평가를 해야 함. 입지독점성이 있다. 

    거시적으로 부산 인구는 1995년 이후 60만 명 이상 줄고 있어 통화량 증가에 따라 결국 아파트 값도  우상향 하겠지만, 서울 아파트만큼 폭등은 없을 것 같다. 

5) 리스크 대비: 현금 흐름이 반드시 필요하다!, 대출 확인 

                        3년내 동래쪽 입주물량은 1030세대로 다른 부산 지역대비 물량이 쏟아지지는 않아 역전세는 나지 

                        않을  것 같다.

나의 투자 결론 : 내 앞마당 확보, 저출산 고령화 시기에 학군위주의 아파트로 쏠림 현상이 예상 되기에

                            학군을 우선으로 아파트 분석을 해봐야겠다. 지금은 지방이지만, 결국 서울로 반드시

                            입성해야 한다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  이번 모임에서 임장 할 위치를 검색하다 보니 호갱노노에서 가장 검색을  많이 하고 있는 관심 아파트라 앞마당으로 결정하게 되었다. 아직 현장 임장 전 로드뷰로 보긴 했으나 쾌적한 주거 환경이 기대된다. 아직 부린이라 저평가된 부분을 확실히 따져볼 수 없었다는 생각이 들었다. 앞마당이 하나씩 늘어나 기준점이 생기면 좀 더 현명한 판단이 생길 것 같다.