[열부 기초반 85기 18조_강우띠우] 용인 수지구 풍덕천동 용인수지신정마을 1단지 주공 아파트 수익률 분석 보고

✅아파트명

용인수지신정마을 주공1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구  : C등급

1. 종사자 수 : 8.7만명
2. 사업체 수 : 2.4만개

종사자 수, 사업체 수로는 용인시 수지구는 C 등급이나 용인시가  S등급인 점, 

용인시에서는 그나마 서울(강남) 접근성이 좋은 점으로 보아

직장으로는 수요가 없으나 서울, 성남, 수원 같은 대기업이 많이 모여있는 직장으로 출퇴근하기 좋은

전형적인 베드타운으로볼 수 있음.

2. 교통

용인수지 신정마을 주공1단지 : A등급

강남역 : 30분(신분당선, 환승0회)

여의도역 : 55분(신분당선, 9호선, 환승1회)

시청역 : 1시간 1분(버스, 환승0회)

강남역 자체만으로는 S등급에 가까운 위치이며

나머지 주요 도심(여의도, 종로)으로도 1시간 이내 환승1회 이하로 접근하기 좋음.

직주근접에 의한 수요는 있을 것으로 예상됨.

3.학군

용인수지 신정마을 주공 1단지 : A등급(수지구청 학원가 바로 앞)

대치,목동을 제외하고 중계 만큼은 아니어도 안양 평촌과 함께 수지구청도 학군(학원가)으로 유명한 곳이다.

1)문정중학교 : 학업성취도 83.3%, 특목고 진학률 : 5.7% 로 우수

2)정평중학교 : 학업성취도 92.8%, 특목고 진학률 : 5.5% 로 우수

신정마을 주공 1단지에서는 위 두 학교로 배정이 되는 것 같으며 두 학교 모두 학업성취도와 특목고 진학률이 우수한

수준으로 보여진다.

학군을 떠나 이미 위에 언급한 수지구청 학원가가 바로 앞에 있다는 것 만으로도 학군에서는 A등급임에 틀림없다.

4. 환경

주변 환경 A등급

수지구청역은 용인에서도 유명한 먹자골목이 있어 상권이 매우 잘되어 있음.

백화점 2개(신세계 백화점 죽전, 롯데몰 수지점)

대형마트 2개(이마트)

종합병원 3개(분당 서울대 병원, 분당 차병원, 수원 아주대병원), 조금 거리는 있지만 이 세 곳을 차로 30분 내 갈 수 있음.

주변에 수지 생태공원과 벚꽃으로 유명한 정평천, 성복천을 걸어서 갈 수 있는 거리임.

5. 공급

수요/입지 A등급

수지구는 매년 0.2만명의 수요가 있으나 앞으로 향후 3년간 공급 계획이 없음.  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현 투자금 3.8억으로 계산 시

5년 후 수익률은 2억 상승 기대로 52%(연 10%), 10년 후 수익률은 8.4억 기대로 220%(연22%)임.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 용인수지 신정마을 주공1단지(전세대 25평)는 현재 매물 평균 8.2억으로 전고점(8.9억)대비 -9%이다.

                 다만, 도보로 조금만 걸으면 같은 투자금 4억 이하로

                 풍덕천 현대아파트 31평 (-14%), 풍덕천 동부아파트 23평 (-20%)가 있음.

2) 환금성 : 수지구 중에서도 학군이 좋은 수지구청역 주변은 전부 연식이 오래된 아파트 뿐이어서

                  기대할 수 있는 것은 단지 리모델링 정도? 이다. 

                  다만 교통(신분당선)이나 학군(수지구청 학원가) 입지가 워낙 좋기 때문에 수요는 꾸준할 것으로

                  예측되며, 전세 수요 뿐 아니라 매매 수요까지도 꾸준할 것으로 예상된다.

3) 수익률 : 전고점 회복시의 투자금 회수는 1)번 저평가에서 비교한 두 아파트에 비해 아쉬우나

                  5년, 10년의 흐름으로 보면 저 두 아파트에 비해 수익률은 괜찮다고 할 수 있을 것 같다.

                  (10년 기준 신정마을1단지 220%, 현대아파트 225%, 동부아파트 173%)

4) 원금보존 :  용인수지 신정마을 주공1단지는 강남역까지 1시간 이내이므로 적정 전세가율이 70%이나

                       현재 52% 수준으로 매우 낮음. 

                       리모델링을하여 전세가를 전세가율 70%인 5.6억까지 받을 수 있을지 미지수이며 (사실상 어려움),

                       최근 리모델링 비용도 만만치 않기 때문에 투자금 회수에 상당한 시간이 걸릴 것으로 판단됨.

                       다만 수지구청 바로 앞(도보 5분 이내)에 있다는 입지독점성은 우수함. 

                       => 해당 단지가 1000세대가 넘기 때문에 향후 리모델링이나 재건축 선정 시 대장아파트가 될 수 있음.

5) 리스크 대비: 전세 수요가 꾸준하여 전세금이 크게 오르지는 않을 것 같으나 역전세에 대한 Risk는 적다고 볼 수 있음.

나의 투자 결론 : 투자보다는 실거주를 할 신혼 부부에게는 내집마련으로 살아볼 만 한 매물이 아닐까?

                            투자를 망설이는 이유 : 연식/평수 대비 3.8억이라는 매우 높은 투자금.

                                                                   이 정도면 서울도 가능함. 

                            실거주 추천 이유 : 주변 환경(교통,학군,상권,환경)이 매우 좋으며 주변 아파트들 중

                                                           단지가 넓은 편에 속함. 

                                                           앞으로 신분당선은 더욱 황금 노선이 될 가능성이 있음.

                                                          (신사에서 용산역까지 연장선이 2032년 준공 계획이 있음. )

✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당을 늘려가는 것이 중요하겠구나!!

                       현재 살고 있는 지역을 중심으로 알아보는 데도 시간이 꽤나 걸렸다.

                       내 앞마당도 이정도인데 전국의 수많은 투자처, 그리고 서울까지 정복하려면

                       더욱 임장을 열심히 다녀야겠다.