서신아이파크e편한세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 59조] 5늘처럼9레잇하게 노후자금 마련하조-초이씨

✅아파트명

서신아이파크e편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

전주 종사자수 321670명

2. 교통(보도)

고속버스터미널 1.1km 20분, 이마트 575m 9분, 롯데백화점 695m 12분 

3.학군

중학교 3순위 서신중학교 2순위 서중학교 ( 보도 20분거리위치 )

4. 환경

버스터미널, 이마트, 롯데백화점, 다이소, 공원, 천변등 대부분 보도 15분 안팎에 위치해 있다.

5. 공급

  서신더샵비발디 1225세대 / 26년 12월

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 서신아이파크e편한세상 16평 현재 매매 1.7억, 전세 1.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 1.6억 전세 1.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 2월 매매 1억 전세 0.9억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 16평을 제외한 위쪽거래는 하락세가 맞지만 16평의 거래량을 보았을때 저평가가능성이있다고 봅니다. B

2) 환금성 : 거래량이 많고 전세도 활성화 되어있어서 가능하다고 보여집니다. B

3) 수익률 : 고점매수시 50%지만 2천세대 진입 후 약간의 하향세에 매입하면 단기로 200~300퍼는 볼 수 있다고 봅니다. C

4) 원금보존 : 적은평수의 가치대비 비슷한 매물이 적다고 판단하여 1억 이하의 하락률은 적을거라 예상합니다. B

5) 리스크 대비: 내년 하반기 완공되는 2천세대(고가아파트) 제외한 공급이 없다고 판단하여 당분간은 상승장을 유지할 수 있지 않을까 합니다. C

나의 투자 결론 :  투자금이 적기에 평수와 상관없이 시장이 활발한 곳을 공략하여 꽁초를 주워야한다고 현실 판단하였습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당이 없는 시점에서 조사하다보니 직장,교통,학군,환경을 뭉뚱그려봤을 때 눈에 들어오는 곳을 픽 하였습니다. 조사하면서 여기가  왜???????비싸지 하는 곳들이 몇 군데 있었는데 단순하게 보여지는 것과 다른 부분이 있을거란 확신이 들어서 앞마당의 이유를 다시 한번 느끼게 됩니다. 투자 결론에 좋은 평가가 들어가지 못한 건 비교대상이 없이 진행하였기에 확신이 아닌 추론은 유추하기보다 결과에 대한 평가가 되지 못한다 판단하였기 때문입니다.