[열반스쿨 기초반 2주차 과제] 강동구 고덕 그라시움 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 

강동구 고덕로 그라시움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강동구 종사자 수 157,465 (B)

접경 인근 (송파구 400,781 (A), 하남시 113,692 (B), 구리시 69,136 (C)) 

2. 교통

강남 39분 / 여의도 56분 / 시청 39분 

3.학군

한영중 87.4% (특목고 : 과1, 외14)

한영외고 98.5%

상일여고 88.4%

한영고 83.8%

광문고 66.1%

4. 환경

고덕역 앞 이마트 명일점

강동 경희대병원

강동 아트센터

고덕 CGV 및 이케

5. 공급

그란츠리버파크 (2025.4) 外 

2025년 : 1,077세대

~ 2027년 : 누계 1,740세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세:  고덕 그라시움 34평 현재 매매 19억, 전세 8.7억

5년 내 고점 매입시: 2025년 3월 매매 19.9억 전세 8.2억 (수익률 -8%, 순수익 -9,500만)

5년 내 저점 매입시: 2019년 4월 매매 10억 전세 4.6억 (수익률 167%, 순시익 90,000만)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

    전고점 19.9억, 현재 최저 시세 19억으로 이미 전고점과 시세가 동일한 상황

    시세가 비슷한 다른 단지의 입지와 함께 비교 필요

2) 환금성 : 

    4천 세대 이상의 대단지이며 5호선 연결 초역세권에 9호선 연장 개통시 

    입주 및 매매수요는 충분하다고 판단, 더불어 실입주의 지표인 전세가격은

    5년 전에 비해서 약 2배로 상승할 정도 - 우수

3) 수익률 :

     목표수익률 년 15%를 달성하기 위해서는 10년 후 약 150%를 기대해야 하므로

     2035년의 매매가격이 37.5억이 가능한 수준인지 판단이 필요함

     19년 전세가격 4.6억 기준으로 10년 간 전세가격의 2배 상승을 가정하는 경우

     2035년의 예상 전세 가격은 약 15억 수준을 가정할 수 있음

     따라서, 현재의 전세가율 46% 적용시 32억원이며

                  강남 적정 전세가율 (60%~50%) 적용시, 24억원~29억원 수준 범위

      그러므로 가장 긍정적(32억)으로도, 10년 수익률 103% (년 10% 정도 수익률, 순수익 12억) 

      → 수익성 목표 미달이며 달성 가능성 中低

      일반적인 상황(24.5억)의 경우, 10년 수익률 39% (년 3.9% 정도 수익률, 순수익 4.5억)

      →  최소 5% 수익성 달성도 어려움

4) 원금보존 : 

     전세가율이 적정 전세가율 보다 많이 낮은 40~45% 수준으로 매매가 하락 가능성

     →  원금보존 위험이 존재한다고 판단 

     →  전세가격 3년 內 전세가격 10억 안정선으로 판단하고, 적정 전세가율을 60% 가정하면 

           원금보존 안정적 매매선은 16.6~17.0억원 수준

     →  적정 전세가격이 공격적으로 50% 수준까지 

           수용한다고 할 경우에도, 현재 적정 억 수준가격은 17.4

     입지독점성이 있고 교통 호재(9호선)을 감안 전세가격은 유지에서 상승할 것으로 판단

     2019년 입주로 신축급이라 수요는 많음

5) 리스크 대비: 

     강동구 내 대장아파트로 주변공급이 작아 상승 여력은 존재함

     다만, 전세가율이 적정 수준 이하로 시장 침체 시 일정 기간 원금 손실 가능성

     회복하는 경우에도 연 평균 투자 수익률이 5% 이하 가능성

나의 투자 결론 : 

대장 아파트로서 좋은 입지를 갖추고 있으나 현재 전고점 돌파하여 전세가율이

호황기 수준(40% 대)을 유지 중임.

저환수원리 개별 평가 결과 종합 점수는 B 수준으로 현재 시점 ‘매수 유보’, 

적정 매매가격 부근까지 유보 및 다른 동일 가격대 물건 발굴하여 재검토/비교 할 것.

저평가 : C - 전고점 돌파, 적정 전세가율 적용 시 고평가로 판단 

환금성 : A - 대단지(4900세대), 국평, 입지독점성 갖추고 있어 환금성은 우수

수익률 : C - 목표수익률 15%는 불가 수준, 최소 수익률 5% 달성이 어려울 수도 있어 

원금보전 : B - 적정 전세가율 대비 10% 이상 낮은 상태로 하락장 원금 손실 위험 존재

                       다만, 입지독점성과 교통호재로 실수요가 많아 전세가격은 유지~상승 예상

                       원금손실 가능성은 있지만 장기적으로는 원금보전 가능

리스크관리 : B 

     현재 신축 아파트, 교통 호재, 고덕 비즈벨리 환경 개선 확정이 이미 시장 가격에 반영

     향후 교통 편의가 좋아지더라도 전세 가격은 상승하겠으나 매매가격이 더 상승할 지는 의문

     입지 상 강남과의 거리가 타 지역에 비해 멀 수 있음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

작성 전에는 전 고점을 돌파한 대장 단지 아파트로 투자에 걸림돌이 될 이유를

막연하게 생각하고 가격이 조금 더 쌌으면 하는 정도의 감만 갖고 있었지만,

수익률 보고서를 작성하면서 다른 아파트 단지와 비교도 조금씩 해볼 수 있겠다는

자신감이 생기면서, 현재 아파트에 대해 내가 원하는 최소 수익률을 확보하기 위한

매매 적정 수준을 설정할 수 있어서 많이 유익했습니다.

감사합니다.