✅아파트명
e편한세상센트레빌
✅위치(지도)
철산역까지는 약간 거리가 있는편( 도보로 15분 또는 버스로 10분)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남 55분(환승1)/광화문 60분(환승2)/여의도50분(환승1)
그래도 강남까지 1시간이내면 도착할 수 있다.
3.학군
광명에서 가장 학업성취도가 높은 철산중 배정이 가능하다.
4. 환경
지하철 철산역 7호선(비교적 광명에서 가장학원이 많고 철산역 주변상권이 생각보다 큼)이 있고 현재는 대형편의 시설이 없지만, 신축아파트입주 및 재건축아파트 정비사업이 이루어지고 있어서 더 환경이 개선될 것으로 보임
5. 공급
2025-2027년까지 입주가 많은 편
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 호가시세가 고점대비 20%떨어진 가격이라서 고점에 샀으면 아직도 수익이 마이너스이지만 저점에 샀다면 지금 고점대비 20%떨어진 가격이라도 수익구간이다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 앞마당 중에서 9억대 물건을 비교해보니 저평가 되어있다고 판단되었다. 현재 매매호가시세 또한 전고점대비 가20%로 하락한 상태
2) 환금성 : 광명이 신축입주가 많기 때문에 상대적으로 약간 연식이 되었고 역에서 도보로 10분이상 걸리기때문에 가깝지는 않지만 대단지브랜드 아파트로 선호가 있기때문에 환금성이 있다고 판단된다
3) 수익률 : 투자금이 많이 들긴하지만 고점대비 2.5억 정도 마진이 있고, 10년정도 보유한다고 헀을 때 전고점을 넘거나 전세금 일부 회수가 가능하기 때문에 수익금관점에서 충분히 메리트가 있다고 생각된다.
4) 원금보존 : 호가로보면 전세가율이 57%정도 이지만 3천정도 네고를 한다면 전세가율 60% 근사치에 올 수 있고, 현재 광명에 입주가 많아서 전세가 낮은편이라서 원금은 보전될 것으로 보인다.
5) 리스크 대비: 올해 광명 중심인 철산역에 입주가 많고 27년까지 입주가 계속 있기때문에 입주시기를 유심히보면서 투자할 필요가 있어보인다.
나의 투자 결론 : 현재 매매호가와 전세호가만으로는 투자금이 4억정도 들기때문에 매매를 깎거나 전세가격이 약간 회복한 시기에 투자하여 3.5억정도(9.2억/5.7억)에 투자 할수 있다면 괜찮다고 생각된다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 투자대상물건이 어느정도 가치를 가지고 있는지 그리고, 투자하게 된다면 수익률(수익금)이 얼마나되고 투자하는데 발생할 수 있는 리스크는 무엇이 있는지 고민해볼 수 있어 좋았다.
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