흑석동 아크로 리버하임 아파트 수익률 분석 보고서 [기 85기 10억 달성 누구보다 빠르게 4샥 할 조 샴샴샴]

✅아파트명

흑석동 아크로 리버하임 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자수  106,159명

2. 교통

강남역 35분 / 여의도역 15~20분 / 시청역 3~40분

3.학군

상현중 84.9% 동양중 79.5%

4. 환경

대형마트 X,중앙대학교 병원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치가 충분히 반영되어 있다?

직장

C등급. 우리가 쉽게 떠올리는 회사 밀집 지역은 아니지만, 중앙대학교, 중앙대학교 병원이 위치해 있고, 해당구 종사자 수 적은 편 

교통

A등급. 대중교통 강남 30분 / 여의도 15분 내외 / 시청 3-40분 정도 소요.

자가용 이용시 강남 23분 / 여의도 10분 / 시청 24분 소요

교통 부분에서는 굉장히 메리트가 있는 지역. 한가지 아쉬운 점은 대중교통이 2호선이 아닌 9호선이라는 점?

학군

C~D등급

분임을 갔을 당시 어린 자녀가 있는 가족을 많이 만날 수 있었으며,

현재 고등학교가 없어 학군이 형성되어 있지 않음(흑석고등학교 26년 3월 예정)

고등학교 자녀가 있는 학부모들은 현재는 학군이 잘 형성되어 있는 지역으로 픽업을 하고 있는 것으로 알고 있음

환경

B등급

대형마트와 영화관 등 문화시설이 없다는 점은 아쉽지만, 종합병원 O

브랜드

A등급. 아크로 시리즈

2) 환금성

34평형 기준 매물 33건. 1~3층 X 탑층X 환금성 기준 충족

3) 수익률

10년 뒤 12억이 상승할까? 에 대한 답…. 아직까진 잘 모르겠음

전고점이 28억이기 때문에 전고점을 초과한 매매가 상승 및 지속적 전세상승분 회수가 필요함

인근 지역의 앞으로 2년간의 공급물량이 부족한 것은 매매가 및 전세가 상승을 기대할 수 있음

4) 원금보존

원금 보존의 측면에서는 투자금 비중이 높아 리스크가 있다고 판단됨

5) 리스크 대비

역전세 / 대량공급 두가지 측면에서 보자면

우선 공급적인 부분에서는 28년 12월 약 600세대를 제외하면 추가적인 공급 계획이 없는 부분에서는 좋다고 생각함

애초에 투자금이 전세가보다 높은 상황이기에 역전세는 걱정하지 않아도 되지만 운용 가능한 투자금이 많이 필요함

나의 투자 결론 : 현재 투자는 어렵다. 더 모으고, 공부하자

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음으로 하나의 아파트를 가지고 고민해본 시간

처음이라 굉장히 많은 시간이 소요된다.

사실 제대로 작성된게 맞는지도 잘 모르겠다 ㅎㅎ

이전 수강했던 강의에서 분임을 나가봤던 지역이라 이 아파트를 작성하게 되었다.

이번주 일요일날 조원들이랑 우리 동네 분임을 나가기로 했는데, 조금 더 준비해서 나가야겠다.