[열기85기 140조 DaCapo] 아산 탕정 삼성트라팰리스 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

• 아산 탕정 삼성트라팰리스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 아산시 종사자수 204,324명 / 사업체수 35,938

2. 교통

• 강남 2시간 27분 / 여의도 2시간 12분 / 시청 2시간 17분

    ▶ 지방 도시이기 때문에 서울 업무지구 까지의 교통은 크게 의미가 없음

         아파트 바로 앞에 삼성디스플레이 캠퍼스 위치 (도보 출퇴근 가능)

3.학군

• 탕정중학교: 학업성취도 82.6% / 특목고 진학률 1.7%
• 아산배방중학교: 학업성취도 79.1% / 특목고 진학률 1.1%
• 음봉중학교: 학업성취도 76.1% / 특목고 진학률 1.5%
• 설화중학교: 학업성취도 75.6% / 특목고 진학률 2.6%

    ▶ 특목고(충남외고), 자사고(충남삼성고)를 품고 있어 인근 중학교의 학업성취도가 모두 높음

4. 환경

• 대형마트/백화점: 트레이더스 홀세일클럽 천안아산점 (자차 14분)

                                 갤러리아 센터시티점 (자차 13분)

• 종합병원: 아산충무병원 (자차 13분)

    ▶ 인근 천안아산역, 모종동 근처에는 백화점, 대형마트, 종합병원이 들어와 있음 (자차 15분 이내)

         하지만 도보로 이동할 수 있는 상권에는 대형마트, 종합병원 없음

5. 공급

• 아산시 5년 내 공급물량 14,844세대 (연 평균 2,969세대)

    ▶ 아산시 적정 공급물량은 연 평균 1,781세대

        현재 공급물량 기준 연 평균 2,969세대

        → 공급과잉

※ 삼성트라팰리스 인근 공급물량 조사

• 탕정푸르지오센터파트 (2028.03 / 1,416세대)
• 탕정푸르지오리버파크 (2026.08 / 1,626세대)
• 더샵탕정인피티니시티1차 (2026.12 / 1,140세대)
• 더샵탕정인피티니시티2차 (2027.02 / 1,214세대)
• 더샵탕정인피티니시티3차 (2027.10 / 1,163세대)

    ▶ 총 6,559세대

    ▶ 3년 내 공급물량 6,559세대

         탕정면 인구(36,282명)의 약 18% 신규입주물량 발생

         → 공급과잉

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 35평 현재 매매 3.6억 / 전세 3.3억

5년 내 고점 매입 시: 2021년 6월 매매 5.25억 / 전세 2.85억

5년 내 저점 매입 시: 2020년 4월 매매 3.05억 / 전세 2.70억

    ▶ 고점에 매수 시 현재 시점 기준 수익률 -69%, 순수익 -1.65억

         저점에 매수 시 현재 시점 기준 수익률 156%, 순수익 5,532만원

✅현장사진

 1. 아파트 전경

 2. 아파트 앞 상권

3. 아파트 단지 내부

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 69% 수준으로 저평가

     → 전고점 대비 30% 이상 하락했기 때문에 저평가로 판단

2) 환금성 : 아파트 ○ / 3,953세대 ○ / 4층이하, 탑층 아님

     → 환금성 기준 모두 만족

3) 수익률 : 156% (수익금 5,532만원) - 저점 매수 시 현시점 기준

     → 수익률은 높으나, 투자금이 적어서 수익금도 작음

4) 원금보존 : 전세가율 92%

     → 지방 기준 80% 이상이면 적절하므로, 92% 전세가율이면 우수함

5) 리스크 대비

     ① 역전세: 2년 뒤 주변 공급물량이 매우 많기 때문에 역전세의 위험이 있음

         → 전세금을 다소 낮추고, 투자금을 더 넣어서 대비, 신용대출 자금융통을 위해 신용점수 관리, 여러채 매수 X

     ② 수익시기: 2009년 건축인 구축단지이기 때문에 지방 특성 상 상승속도가 더딜 수 있으나, 

                         가치대비 저평가 단지이므로 공급물량이 정리되고 나면 수년에 걸쳐 상승할 것으로 예상

     ③ 금리: 인하국면 (금년 내 추가 인하 가능성 有)

나의 투자 결론 : 

아산 탕정 삼성트라팰리스의 경우 고점 대비 30% 이상 하락한 단지이므로 구축이긴 하지만 가치 대비 저평가되었다고 판단하였으며, 거의 4천세대에 달하는 거대단지이므로 환금성도 매우 좋다고 볼 수 있다.

5년 내 저점이었던 2020년 4월에 매수했다고 가정하면 수익률은 156%, 수익금은 5500만원 정도로 나쁘지는 않으나 5년 투자 기간에 비해 만족할만한 수익금은 아니다. 하지만 전고점을 기준으로 보면 5.25억까지의 잠재력을 품고 있으므로 추후 상승장에서 가격이 상승할 여지는 충분하다.

아파트 바로 앞에 특목고와 자사고를 품고 있고 근처 중학교의 학업성취도도 높아 학군 측면에서도 우수하기는 하지만, 근처인 신불당의 학군이 비교 불가할 정도로 좋기 때문에 학군지로서의 메리트도 애매한 편이다.

가장 큰 문제는 근 3년 내로 주변에 대단지 공급물량이 6500세대 이상 들어온다는 부분인데, 이런 경우 전세 레버리지 투자 시 역전세 발생의 위험이 있다. 이미 전세가도 고점 대비 0.5억 가량 빠졌기 때문에 더 빠지지 않을수도 있지만, 현재의 하락장이 지방에서 더 장기화된다면 추가적인 역전세의 발생 가능성도 충분해보인다.

따라서 위의 기준들을 종합적으로 고려하였을 때 “아산 탕정 삼성트라팰리스”는 투자 보류 이며,

지속적인 시세 트래킹을 통해 예상했던 공급물량의 충격이 실제로 있는지 확인해 볼 예정이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

마침 운이 좋게도 지난주에 첫 임장을 다녀왔던 터라 임장지 중 하나였던 대단지 아파트 하나를 선정하여 보다 자세히 뜯어볼 수 있게 되었습니다.

이번 과제를 통해 첫 아파트 수익률 보고서를 작성하면서 저환수원리를 적용하면 정말로 아파트의 가치를 정량적으로 평가할 수 있겠구나 라는 생각이 많이 들었습니다. 

여태까지 부동산을 투자하는 데에 구체적으로 어떤 요인들이 영향을 미치며, 어떤 부분들을 조심해야 하는지 명확히 알지 못했었는데, 이번 강의와 과제를 통해 이러한 가치평가를 직접 수행해보면서 그렇게 어려운 일이 아니고 누구나 마음만 먹으면 도전해볼 수 있다는 걸 알게 되었습니다.

또한 몰랐기 때문에 빚더미에 앉게 되면 어쩌지 라는 마음에 시작할 엄두도 내지 못했던 전세 레버리지 투자도 적극적으로 고려해볼 수 있게 되었습니다.

앞으로도 임장을 다니면서 관심이 가는 단지들이 생기면 이런 식으로 수익률 보고서를 작성해보고, 비교평가를 통해 그 물건의 종합적인 가치를 판단할 수 있는 눈을 가질 수 있도록 정진하고 싶습니다.