중화한신 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 75기 170조 밍창빵]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅중화한신아파트(29년차, 세대수 1,544, 27평) 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

중랑구(B) 종사자수 113,144

2. 교통

강남 41분/ 여의도 51분 / 시청 34분

3.학군

장안중64%(중화동 14개 중 11등), 상봉중 79% 

4. 환경

코스트코, 홈플러스, 엔터식스 도보 15분

5. 공급

 더샵퍼스트월드서울 29년 8월 999세대

리버센sk류롯데캐슬 25년 11월 1055세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 6.2억

5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 7.8억, 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시: 23년 6월 매매 6억, 전세 3.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근 중랑구의 용마2차한신아파트(28년차, 세대수 174, 24평)와 비교하였을 때, 두 아파트는 비슷한 연식과 강남 접근성을 가지고 있으나, 용마2차한신아파트는 세대수가 훨씬 작고, 평수도 작으나 현 시세는 6.1억으로 비슷하다. 특히 용마2차한신아파트는 전고점이 6.5억으로 가격에 큰 변동성이 없는 반면 중화한신아파트는 전고점이 8억이고 주변 환경도 훨씬 좋아 두 아파트를 비교했을 때 저평가된 것으로 보인다.

2) 환금성 :  1,544세대이고 중층으로 환금성이 있다.

3) 수익률 : 수익률 100% 달성을 위해서는 1억 7천만원이 올라야 하는데, 10년 이내에 가능해 보인다.

-연이율10%로 목표로 했을 때는, 10년 간 2.4억(매매가 8.4억)이 올라야 한다. 연이율 15%를 목표로 했을 때는 4.95억(매매가 11.15억)이 올라야 한다. 연 이율  20%를 목표로 했을 때는 10년 간 9억(매매가 15.2억)이 올라야 한다.  지난 10년 간 약 2.2배(2.8억→6.2억)가 오른 것으로 보아 10년 이내에 10.5억까지는 오르지 않을까?생각해 본다.(?이렇게 생각해도 되는지?)

4) 원금보존 :

-29년 8월까지 2,054세대 입주 물량이 있으나, 공급량이 많지 않은 것으로 보아 독점성을 갖는다.(?확인필요.기준 아직 잘 모름)

-전세가율은 73%로 서울에서는 높은 편으로 역전세 가능성이 있을 수도 있다.

-전세가는 지난 10년 간 2.4억에서 4.5억으로 1.8배 가량 상승하였다.   

-또한, 아파트 연식이 1997년 10월(29년차)로 구축 아파트이기 때문에 전세가가 지속적으로 상승할 수 있는지 의문이다.

5) 리스크 대비: 공급이 많지 않고, 전고점 대비 20%빠져있는 상태로 리매매가는 스크가 커 보이지는 않는다. 단, 역전세를 대비하여 4.5억의 10%인 0.45억원을 대비해야 한다.

나의 투자 결론 : 잃지 않는 투자는 할 수 있을 것 같지만, 큰 수익률에 대한 확신은 없다. 교통과 환경은 나쁘지 않아 보이나, 5급지에 학군, 직장 면에서는 부족한 면이 큰 것으로 보인다. 용마2차한신아파트에 비교하면 투자하고 싶지만, 다른 더 좋은 곳을 찾아 볼 필요가 있다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음으로 해보는 비교 평가 및 수익률 보고서 작성이었다. 시간도 생각보다 오래 걸리고 어렵기도 했지만 정말 재미있었다. 아직 앞마당 한 개도 없지만 학습한 원칙을 적용하여 내가 알고 있는 두 아파트를 비교해보는 것 만으로도 상대적으로 저평가 된 아파트가 눈에 보이니 정말 신기했다. 비교평가의 중요성을 실감했다. 빨리 다양한 아파트를 임장하고 비교해 보고 싶다.