황학동 롯데캐슬베네치아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 175조 명랑한하늘1]

✅아파트명: 황학동 롯데캐슬베네치아 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

중구 종사자수 386,564명

2. 교통

강남 45분/ 여의도 41분/ 시청 23분

3.학군

한양중 81.7%

4. 환경

이마트 청계천점

5. 공급

없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재시세: 24평 매매 8.4억원/전세 5억원
• 5년내 고점 매입시(21년 12월): 매매 9.9억만원/전세 6.4억원
• 5년내 저점 매입시(22년 12월): 매매 6.3억원/전세 4.7억원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 15% 하락 시세, 주변 대단지 아파트(센트라스, 텐즈힐1)와 비교하여 전고점 회복 여지가 있음.

2) 환금성 : 교통 매우 좋음(동묘앞역, 신설동역, 신당역, 상왕십리역 인접), 직장 매우 좋음(광화문 대중교통 20분), 학군 보통(한양중학교 도보 22분/학업성취도율 중구 2위), 환경 좋음(이마트 청계천점)

3) 수익률 : 투자금 3.3억원, 전고점 회복시 수익률 76.4%, 수익금 1.5억원, 전세상승분 1.3억원

4) 원금보존 : 전세가율 60%(적정전세가율 대비 낮음.), 입지독점성 有(공급물량 없음.)

5) 리스크 대비: 전저점 수준으로 역전세 발생시 360만원 필요

나의 투자 결론 : 현 시세 전고점 대비 15% 하락한 가격으로 주변 대단지 아파트(센트라스, 텐즈힐1)이 현재 전고점 회복한 것으로 보아 롯데캐슬도 곧 회복할 것으로 예상되어 현재 저평가 되었다고 판단됨. 학군이 아쉽기는 하지만 교통, 직장이 S급으로 매우 좋아 환금성도 좋다고 판단됨. 전고점 회복시 수익률 76.4%, 수익금 1.5억원으로 수익률도 좋다고 판단됨. 전세가율은 60%로 서울 적정 전세가율 대비 낮으나 공급물량이 없어 입지독점성도 갖고 있어 원금보존도 가능할 것으로 판단됨. 매수 후 전저점 수준으로 전세가가 떨어진다하더라도 500만원 미만으로 리스크도 크지 않다 판단됨.

=> 매수

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 수익률 분석을 하면서 냉철하게 평가할 수 있어야겠다는 생각을 했습니다. 또한 여러 차례 분석을 통해 내 판단에 대한 확신을 가질 수 있도록 기준을 정교하게 다듬어야 겠다고 생각했습니다.