청량리동 신현대아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

청량리동신현대아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수 146,383 / 사업체수 42,813

2. 교통

강남 49분 / 여의도 46분 / 시청 29분

3.학군

경희중 75% 청량중 68%

4. 환경

롯데백화점 청량리점, 롯데마트(도보 15분)

경희의료원(도보 14분), 성심병원(도보 13분)

5. 공급

휘경자이디센시아 2025.6 / 1,806세대 

이문아이파크자이 2025.11 / 4,321세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 청량리신현대 27평 현재 매매 6.3억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 7.3억 전세 3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 6억 전세 4억

✅현장사진

* 출처 네이버부동산

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 교통과 직장, 학군으로 봤을 때는 정고점 대비 저평가 되어 있다고 생각함. 

• 직장(수도권B등급)
• 학군(초등학교 도보 13분, 청량중 도보 5분, 경희중 셔틀 / 진학률 보통)
• 교통(좋음 - 회기역 1호선, 경의중앙선, 청량리역)
• 환경(좋음-홍릉공원, 산림과학원, 경희대학교 인근 산책로 등)
• 호재(청량리역 분당선 노선 추가 등/5년이내는 없음)

2) 환금성 : 매매 및 전세 거래량이 적어서 아파트지만 보통

3) 수익률 : 구축아파트, 낮은 거래량으로 수익률 미정 

4) 원금보존 : 미정

• 현재 전세가율 71%
• 고점일 때 전세가 차이가 1.5억이 나기에 위험하다고 판단됨. 
• 수요가 별로 없음.(2년사이 매매거래 3건, 신규 전세 4건) 

5) 리스크 대비: 1년 내 입주물량이 만세대가 넘음(휘경, 이문, 청량리 등)

나의 투자 결론 : 수요가 적은 곳. 입주물량이 매우 높은곳이기에 실거주의 목적이 아니라면 투자로는 적절하지 않다고 생각함. 

✅ 작성하면서 느낀점 

오래전부터 매매하고 싶었던 아파트였지만 저환수원리를 살펴보고 난 뒤 생각이 바뀌었습니다. 애정있는 아파트여서 시도해 봤는데 투자가치가 적은 곳 같아서 마음이 아픔… 

아직 저환수원리에 따라 맞다 아니다라고 평가하기에는 실력이 부족한 것 같습니다. 

내가 사는 곳 주변부터 천천히 앞마당을 만들어서 경험치를 높여야 겠다는 생각을 했습니다.