판교 운중동 산운마을11단지 판교포레라움 아파트 수익률 분석보고서 [열반스쿨 기초반 85기 175조 양파님]

✅아파트명

판교 운중동 산운마을 11단지 판교포레라움

곧 개통 될 서판교역 근처의 대장아파트로 

살고 싶은 조건의 동네 : 서판교

걸어갈 수 있는 거리에 도서관과 수영장 있음, 지하철 이용 용이하되 너무 번잡하지 않을 것

서판교의 대장 아파트 이며 1인 혹은 2인 가구가 살기에 적합한 평형으로 이루어진 곳이어서

분석 보고서를 작성 해보고 싶었음

매매가 기록이 2018년 부터 인걸로 보아 이 전에 임대아파트로 지어진 것으로 예상

✅위치(지도)

경기도 성남시 분당구 판교원로 68

✅입지평가

1. 직장

성남시 분당구 사업체 수 약 5만, 종사자수 약 35만 S급

2. 교통

강남역  48분, 시청역 1시간, 여의도역 1시간 11분

신분당선인 판교역으로 이어주는 서판교역이 생길 예정으로 교통조건은 많이 달라질 것으로 예상

3.학군

운중 중학교 학업성취도?

낙생고 가까움

4. 환경

도서관, 스타벅스, 올리브영, 은행, 약국, 노브랜드

종합병원이나 백화점은 없지만 깨끗한 신축 상가가 많은 쾌적한 동네

5. 공급

주변에 신규 공급 물량이 거의 없음

분당금호어울림은 소규모 단지, 멀리 떨어져있고

판교 TH 212는 테라스 하우스로 대형 평형 소규모

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2020년에 매수하느냐 2021년에 매수하느냐에 따라 가격 차이가 아주 많이 컸습니다. ㅎㄷㄷ

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점과는 아직 1억 정도 차이가 나지만, 그래도 많이 올라온 상태.

아주 싸다고 할 수 없다. 하지만 서판교역이 생긴다면 많이 오르지 않을까.

2) 환금성 : 500세대, 거래가 아주 많은 대단지는 아니지만 역시 역세권이 되면 인기 아파트가 되지 않을까

3) 수익률 : 저점 매수시 109%의 수익률 좋음

4) 원금보존 : 고점 매수시 -15% 원금보존 좋음

5) 리스크 대비: 전세가 6억 5천에서 4억5천까지 2억이 떨어짐;;;  2억 차이 대비 필요

나의 투자 결론 : 

저점에서 매수한다하더라도 투자금이 최소 3억 6천은 들어가고 현재는 5억8천의 투자금이 들어가는 곳

환경은 깨끗하고 고즈넉 하지만 생각보다 서울로의 교통이 그리 좋지 않음.

지하철이 생기므로 향후 좋아질 가능성을 생각하여 분석해보았으나 현재는 투자에 적절해 보이지 않는다는 결론. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

역시 내가 좋아하는 환경은 투자에 적합하지 않은 것을 확인 ^ ^;;

직접 분석을 해보니 머릿속으로 생각했던 것과는 차이가 있다는 것을 알 수 있었다.

분석을 맞게 한건지는 잘 모르겠지만… 

대충 머릿속으로 생각한 것과 일일히 분석해보는 것에 차이가 컸다. 

연습을 많이 하다보면 투자에 인사이트가 생길 것 같다. ^ ^ 기대된다.