*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명 울산 남구 문수로 아이파크 2차
✅위치(지도)
총인구수가 남구가 높으며,
세대당 인구수가 북구가 높게 나오지만, 다른 지역들은 비슷하며 크게 차이가 있지 않다.
✅입지평가
1. 직장
남구 울주군 북구에 대기업이 있어서 종사자수나 사업체수가 많다.
그 중 남구는 학력이 높은 직업이나 대기업에서도 연봉이 높은 종사자가 높다.
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통
울산광역시에는 30~40분 이내에 갈 수 있는 지역이고 대부분 자차를 이용하는 환경이라
교통에는 큰 의미가 없다.
3.학군
남구가 학군지이며 그 중에서 옥동은 학원가가 256개가 몰려 있다.
학성중, 옥현중, 옥동, 서여자중학교 등 주로 남구에 있는 근처에 있는 학교들이 학구열이 옾은 만큼
과고나 외고등 특목고 진학률이 높은 편이다.
4. 환경
옥동 학군지 지역에서 큰병원이나 백화점은 20분~30분 이상(차밀림) 나가야 하지만 같은 남구에 있다.
큰마트나 백화점이 다른 구에 있는 것은 아니라서 자차로 이동하기 편하다.
5. 공급
울산의 전체적인 공급은 26년부터 평균보다 줄고 있으나
남구에 분양이 좀 있는 편이다.
그러나 분양가가 꽤나 높은 편이다. (7억~9억)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 평균적으로 8~9억대는 유지하고 있는 가격이다. 고점대비 많이 저평가 된건 아니다.
2) 환금성 : 남구 최고의 학군지 입지로서 누구나 들어가고 싶어하는 아파트이다.
3) 수익률 : 고점시 -39% 저점시에는 61%
4) 원금보존 : 고점으로 돌아간다면 원금보존은 가능하다.
울산에서 남구고 학군으로 입지 독점성을 가지고 있어 수요가 많다. .
5) 리스크 대비:26년부터 울산의 공급량은 평균이하로 떨어지긴하지만 물량의 대부분이 남구에 몰려있긴하다
그러나 신축아파트들의 분양가가 8억대에서 시작을 하고 있어서 신축을 선호한다면 갈 수 있지만 한편으로는 그 돈의 가치라면 남구의 독점성을 가진 쪽으로 들어오는 것이 나을 것 같다.
나의 투자 결론 : 울산의 대장아파트 인만큼 갭차이가 현재는 너무 크다
그 돈의 갭이라면 수도권이나 서울의 선택도 나쁘지 않을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아파트 단지가 겉모습으로 판단할 수 없음을 알 수 있다.
신축을 선호하는 지방이지만 아직까지는 학군을 벗어날 수 없다는 것을 알 수 있다.
지방에서는 교통이 큰 의미는 없는 것 같다.
종자돈을 어서 모아야 어느 정도 무게감이 있는 가치있는 아파트를 살 수 있을 것 같다.
