[열기 85기 121조 송매실] 전농동 전농우성 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

동대문구 전농 우성 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B등급)

2. 교통 (B등급)

강남역 2회 환승/ 50분

여의도 1회 환승/ 52분

시청역/ 환승 1회/ 39분

3. 학군 (B등급)

동대문구가 학군지가 아니라는 점 고려 시, 의사결정에 크게 영향을 미치는 요소는 아닐 수 있으나, 동대문구 학업성취율 기준 2,3위인 학교가 모두 가까운 위치임

4. 환경 (B등급)

산책할 수 있는 ‘중랑천’ 완전 가깝진 않지만 그래도 있음, 배봉산 바로 뒤에 있음

도서관 가까움

롯데마트, 이마트 등의 대형마트 없는 것이 아쉬우나, 하나로마트 도보 6분

5. 공급 (D등급)

적정수요 = 약 1,700세대, 공급 예정 약 1.1만세대 >> 적정 수요 대비 약 6.4배 더 많이 공급 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)  >> 전반적으로 매-전 차이가 큰 편이어서 수익률 좋은 편은 아님

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (중) 전고점 대비 16% 하락 

2) 환금성 :  (중) 거래량 많고 세대수가 많음

3) 수익률 : (하) 매-전 차이가 높아 저점 매수한다고 해도 수익률 13% 수준(39%/3년 = 13%)

4) 원금보존 : (상) 전세율 현재 39%로 낮은 편으로 원금 보전 가능성 높음

5) 리스크 대비: (중) 현재 공급물량이 많음에도 불구하고 가격이 잘 방어되고 있느 임

나의 투자 결론 : 투자 X 

투자금 약 2.7억이 필요한데, 수익률 고려 시 이 돈이면 할 수 있는 훨씬 더 좋은 매물 단지가 있을 것 같단 생각이 들었다. 물론 수익률은 은행 이자 대비 나쁘지 않지만, 서울 아파트라는 점 고려 시 이 정도 수익률은 좀 아쉬운 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

배운 것을 바로 적용해보는 시간을 갖는 것 자체가 의미 있었다. 그리고 이 투자 매물을 아쉬운 투자니까 투자하지 않아야겠다, 고 생각했는데 그렇다면 ‘대안’이 있는가?의 측면에서는 없었다. 특정 매물에 대해서 이런 종합적인 분석을 많이 해놓고 앞마당을 넓혀야 겠다는 생각이 더욱 드는 것 같다.