*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
반월동 SK 뷰파크(1차)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
종사자 수 : 564,646
2. 교통
2028년 동탄, 인덕원 선이 생기면서 단지 바로 앞으로 역이 생길 예정으로 현재는 강남이나 가까운 동탄역, 학군지인 영통역까지 시간이 걸리지만 역이 개통되면 통탄역 2 정거장, 영통역 2정거장으로 접근성이 높아짐.
3.학군
- 화성반월중 - 경기 상위 42%, 기산중 - 경기 상위 51%
- 아파트 주변으로 초,중,고가 잘 형성되어 있고 가까운 곳에 경기 상위 18%인 능동고등학교가 있음.
4. 환경
아파트 단지가 형성되어 있고, 삼성전자가 인접해 있어 다수의 음식점 등이 있으나 대형 마트는 주변에 없음.
5. 공급
25년도에는 공급 물량이 적정 수요에 비해 많은 편이지만 26년, 27년도에는 공급량이 확 줄어듬
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
5년 내 최고가 - 68,500 / 전세가 - 38,000 / 시기 - 21년 9월
5년 내 최저가 - 40,000 / 전세가 - 22,000 / 시기 - 23년 1월
현재가 - 49,000 / 전세가 - 31,000
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 21년 최고가 68,500 대비 19,500(28.5%)이 하락한 가격인 49,000에 실거래가 되고 있어 저평가의 영역 에 해당된다고 판단됨.
2) 환금성 : 주변에 아파트 단지가 많이 형성되어 있고 대단지 아파트이고 삼성전자가 인근에 있어 삼성전자 근무자들의 실수요가 항상 존재하고 있음.
3) 수익률 :
4) 원금보존 : 전세수요가 꾸준히 있고 전세금이 조금씩이지만 계속 상승하고 있음.
5) 리스크 대비: 전세가율이 상대적으로 그리 높지 않은편으로 초기 자금은 부담이 될 수 있으나 젊은 층의 수요 및 삼성 전자 근로자들의 수요로 봤을 때 역전세의 우려는 상대적으로 낮아보임.
나의 투자 결론 : 현재 전세가율은 61%로 괜찮은 수준이지만 현재 인덕원 선이 들어온 것이 아니고 향후 2년 후에 들어올 예정. 인덕원 선이 들어오면 교통이 쾌적해 지겠지만 현재로서는 강남이나 가까운 학군지인 영통 및 동탄역의 접근성이 매우 떨어지는 상태라 현 시점에서는 비교 평가를 통해 다른 지역을 투자하는 것이 낫다고 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
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