[열반스쿨 기초반 85기 14조 리치풀마인드] 평촌동 향촌롯데 아파트 수익률 분석 보고서

✅준비물

캡처도구

네이버지도: https://map.naver.com

아실: https://asil.kr/asil/index.jsp

호갱노노: https://hogangnono.com/

네이버부동산: https://land.naver.com/

참고: 대장 아파트 찾는 방법: https://weolbu.com/community/549667

✅아파트명 : (평소 눈 여겨 보았던)향촌롯데 아파트 

✅위치(지도) : 안양시 동안구 평촌동 899

✅입지평가

1. 직장 : 안양시 동안구 B등급

2. 교통 : 4호선 범계역 or 평촌역을 이용하고, 2호선 강남역까지  1시간 이내 소요

3.학군 : 전체동 평촌초 배정(도보2분) 등하교길 횡단보도 건너지 않음. 가까운 중학교 평촌중학교. 

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 최근 5년간 가격 변화 

  -현재 시세: 12억 8천

-고점 매매가: 14억

-고점 전세가: 5억8천

-저점 매매가: 8억 7천

-저점 전세가: 6억 1천

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 학원가, 상권, 공원 등 같은 인프라를 누릴 수 있는 근처 아파트 단지들에 비해 가격이 좀 더 비싸고 계속 호가가 오르고 있는 상황이라 가치에 비해 높은 매매가 이뤄질 가능성이 있는 것 같다. 

2) 환금성 : 아파트, 평촌 학원가가 가까운 수요가 많은 학군지로 환금성은 수월할 것으로 예상

3) 수익률 : 고점 매수 시 -15%, 저점 매수 시 158%, 현재 전세 매물이 없어서 가장 최근의 실거래가를 반영한 수익률. 수익률 100%가 되려면 앞으로 5.8억이 올라서 매매가 18.6억이 되어야 한다. 전고점 14억보다 4.6억 높은 가격이기 때문에 장기간 투자가 필요하다고 판단

4) 원금보존 : 전세가율 54%로 경기도 안전 전세가율 70%에 못 미친다.

5) 리스크 대비: 안양시 동안구에는 2029년까지 공급물량이 1925세대로 적고, 향촌롯데 아파트 단지는 전세수요가 꾸준히 있는 학군지이며, 입지 독점성이 높기 때문에 역전세 리스크는 적다고 생각

나의 투자 결론 : 5.8억이라는 투자금이 들어가기 때문에 평촌보다 입지가 더 좋은 저평가 아파트를 찾아서 투자하는 것이 좋겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 갈아타기를 한 2020년 3월이 저점이었다니ㅜ 사는 지역이라도 가볍게 보지 말고, 저환수원리에 맞춰 밀도있게 따져보고 가치대비 가격이 낮은 저평가된 곳을 잘 골라야하며, 이를 위해서는 비교평가 할 앞마당의 중요성을 다시금 느낄 수 있었다.