화정동 더샵염주센트럴파크 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 17조 엘모모]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

화정동 더샵염주센트럴파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

*버스터미널, 기차역: 유스퀘어 8분 / 서광주역 9분 / 광주역 13분 / 광주송정역 20분

*지하철: 화정역(1.4Km, 도보 21분)

3.학군

*초: 화정남초등학교(도보 10분)

*중: 학군 상위 25% 광주동명중, 금호중, 광주송원중, 화정중, 광주중, 전남중

       학군 상위 25~50% 광덕중, 유덕중, 효광중 …

*고: 광덕고, 광주여고, 광주서석고, 풍암고, 상무고 …

4. 환경

*마트/백화점: 롯데아울렛, 롯데마트, 하나로마트(5분 이내)

                       이마트, 신세계백화점, 롯데맥스(10분 이내)

*종합병원: 3분 거리 1곳, 10분 거리 5곳

*공원: 염주공원(1분거리), 천변공원(10분거리)

*기타: 학원 60곳, 편의점 15곳, 스타벅스 1곳 등

5. 공급

 *주변 입주예정 아파트

• 25년

  903세대(상무센트럴자이 2.7km) / 565세대(더퍼스트데시앙 3.4km)

• 26년

  695세대(위파크더센트럴 1.1km) / 917세대(위파크마륵공원 2.6km) / 312세대(상무양우내안에퍼스트힐 3.4km)

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 시세에 비해 비싼 편 / 비교평가를 할 만큼의 내 데이터가 아직 없음

2) 환금성 : 총 1,976세대의 대단지임과 주변 입지를 고려했을 때 매도가 어렵지는 않을 듯

3) 수익률 : 고점 대비 수익률 -48%, 저점 대비 수익률 47%

4) 원금보존 :  평균 전세가율 50%, 최근 전세가율 60%로 많은 투자금 필요(지방 적정 전세가율: 80%)

5) 리스크 대비: 근처에 상급지 신축(상무센트럴자이, 25년 4월) 준공 완료로 인한 리스크 대비가 필요

나의 투자 결론 : 

현재 기준으로 약 3억을 투자해야하는건데, 이 금액을 지방에 넣어두기엔 놓치는 기회비용이 많겠다는 생각이 들었다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

곧 서구 미니임장 예정이라, 그 지역의 대장 아파트를 미리 조사해보고 직접 가서 분위기를 느껴보고자 이 아파트를 선택했다. 조사하기 전에는 막연히 ‘가장 핫한 곳이니 투자하기도 좋지 않을까’ 했는데 막상 조사해보니 생각보다 낮은 전세가율에 투자용으로는 어렵겠다 싶었다. 

그리고 싸게 사는 것이 중요하다는 사실이 더 와닿는 계기가 되었다. 언제 샀느냐에 따라 수익률이 정말 차이가 컸다. 물론 너바나님이 말씀하신 것처럼 존버하면 오르겠지만 '저평가된 매물을 싸게 사는 것'이 성공적인 투자의 포인트인 것 같다. 이 경험을 바탕으로 앞마당을 많이 만들어가야겠다.