[열반스쿨 기초반 85기 162조 수수집] 분당구 구미동 까치마을 롯데 선경 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 까치마을 롯데 선경

✅위치(지도): 성남시 분당구 구미동

✅입지평가

1. 직장

성남시 종사자수 534,792/ 사업체수 97,955 (S급)

2. 교통 

판교 20분/강남 30분/ 여의도, 을지로 60분

지하철

• 수인분당선 미금역 524 m/도보 8분
• 신분당선 미금역 538 m/도보 8분
• 수인분당선 오리역 875 m/ 도보 13분

버스 (19)

• 광역: 9409, 9408, 9404, 9401
• 경기: 9000-2,-1/ 7007-1, 5500-1, 1005-1…

3.학군

초품아 (미금초)

불곡중 (공립, 519m) 상위 43%/ 구미중 (공립, 928m) 상위 50%/ 청솔중 (공립, 1km) 상위 82%

4. 환경

5. 공급

성남시 분당구

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세:  까치마을 롯데 선경 27평 현재 매매 11.7억, 전세 5.25억 (갭 6.45억)

5년 내 고점 매입시: 2022년 8월 매매 12.9억 전세 5.6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 10억 전세 5.15억 (1층 제외)

• 고점 매수 시 수익률/ 순수익: -16%/ (-1.2억)

• 저점 매수 시 수익률 합계/ 순수익: 무한대/ 1.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남, 판교 접근성 30분이내, 을지로 까지 한시간내 접근가능한 입지이나, 투자금이 현재 6억 5천정도 필요함

2) 환금성 : 분당구 내 입주물량이 매우 적음, 1기 신도시 재건축 이슈가 있으며 초품아인 것이 장점

3) 수익률 : 고점대비 16% 하락한 수준으로 최근 조금씩 가격이 상승하는 추세  5년 보유 10% 수익률 가정-15억까지 상승 여력이 필요함

4) 원금보존 : 전세가율이 45% 수준으로 낮으나, 미금역 (신분당선, 수인분당선) 역세권으로 교통환경이 좋음

5) 리스크 대비: 최근 전세가율이 하락하는 추세

나의 투자 결론 : 입지가 매우 좋으나 투자금이 6억5천 으로 많이 필요하고, 이가격이면 서울쪽을 좀더 확인해볼필요가 있을 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 각 수치나, 정보의 의미가 정확하게 와닿지 않는것 같아 훈련이 많이 필요하겠구나 하는 생각이 들었다… 여러개 작성해보면서 감을 잡아나가야 할 것 같다.