아파트분석

수원 영통구 광교중흥S클래스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 12조 민또] -수정

  • 25.03.18

아파트명 : 광교중흥S클래스

 

위치(지도) : 경기 수원시 영통구 광교호수공원로 277

 

입지평가

 

1. 직장 : S

 

2. 교통 : A

 

3.학군 : A

 

4. 환경 : S

 

5. 공급 : S

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

① 저평가 : △

   - 전고점 대비 -12% 수준이며, 전고점 회복을 향해 가고 있는 것 같다. 하지만.. 저평가인지는 잘 모르겠다..ㅠ.. 

② 환금성 :  ○

   - 1,000세대 이상의 아파트고, 저층/탑층이 아님. 거래량도 최근 6개월을 살펴보면 월 평균 10건 정도 됨. 

 

③ 수익률 : X

   - 현 기준, 투자금이 7억6천만원이나 필요하다..😯! 

   - 100% 수익률(연평균 10%)이 나려면 매매가 15억9천만원 + 7억6천만원 = 23억5천만원이 되어야 한다.

   - 이는 전고점 대비 5억5천만원이나 높은 수준으로 수익률 관점에서는 좋지 않은 것 같다.

 

④ 원금보존 : X

   - 입지독점성 있음.

   - 3년내 공급물량은 적정수요 대비 0.13배 수준으로 공급으로 인한 하락 걱정은 없어 보임.

   - 단, 전세가율 50% 수준으로 강남의 적정전세가율인 60%보다도 낮은 수준이라 원금보존 리스크 있음.

 

⑤ 리스크 대비 : X

   -  투자금이랑 전세금이 비슷한 수준이라 이미 투자금이 많이 들어간 상태에서 역전세가 나면 감당하기 힘들 듯..

 

🙅 나의 투자 결론 

수원의 대장아파트라 선택한 매물!

입지평가는 매우 훌륭했다. 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 모두 S~A등급!

하지만 가치가 가격에 반영이 많~이 되어있는 느낌이다.

무릎에 사서 허리에 팔아야 한다고 했는데 이미 허리를 넘은 느낌적인 느낌이랄까?

너무 좋은 아파트인건 맞지만 투자를 하기엔 매력도가 많이 떨어진다! 

 

✅ 작성하면서 느낀점

앞마당의 중요성을 다시 한 번 느끼게 되었다. 다른 물건들을 많이 알고 있으면 비교를 해보고 ‘A아파트 대비 이런 점은 좋아.’, ‘B아파트 대비 이런 점은 안좋아.’ 등등 좀 더 디테일한 평가를 할 수 있을 것 같은데 아파트 하나만 보고 평가하려니 좀 어려운 부분이 있는 것 같다.

하지만 매일 차를 타고 가면서 오~~ 이 아파트 왠지 좋아보인다! 하고 지나쳤던 아파트를 여러가지로 뜯어서 분석 해보니 나름 재미있었다.

앞으로 이렇게 아파트를 보다보면 보는 눈이 많이 길러질 것 같다 +_+

부동산 투자의 세계에 본격적으로 한 발 내디딘 것 같아서 너무 즐겁다!!!!


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