✅아파트명 : 광교중흥S클래스
✅위치(지도) : 경기 수원시 영통구 광교호수공원로 277
✅입지평가
1. 직장 : S
2. 교통 : A
3.학군 : A
4. 환경 : S
5. 공급 : S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
① 저평가 : △
- 전고점 대비 -12% 수준이며, 전고점 회복을 향해 가고 있는 것 같다. 하지만.. 저평가인지는 잘 모르겠다..ㅠ..
② 환금성 : ○
- 1,000세대 이상의 아파트고, 저층/탑층이 아님. 거래량도 최근 6개월을 살펴보면 월 평균 10건 정도 됨.
③ 수익률 : X
- 현 기준, 투자금이 7억6천만원이나 필요하다..😯!
- 100% 수익률(연평균 10%)이 나려면 매매가 15억9천만원 + 7억6천만원 = 23억5천만원이 되어야 한다.
- 이는 전고점 대비 5억5천만원이나 높은 수준으로 수익률 관점에서는 좋지 않은 것 같다.
④ 원금보존 : X
- 입지독점성 있음.
- 3년내 공급물량은 적정수요 대비 0.13배 수준으로 공급으로 인한 하락 걱정은 없어 보임.
- 단, 전세가율 50% 수준으로 강남의 적정전세가율인 60%보다도 낮은 수준이라 원금보존 리스크 있음.
⑤ 리스크 대비 : X
- 투자금이랑 전세금이 비슷한 수준이라 이미 투자금이 많이 들어간 상태에서 역전세가 나면 감당하기 힘들 듯..
🙅 나의 투자 결론
수원의 대장아파트라 선택한 매물!
입지평가는 매우 훌륭했다. 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 모두 S~A등급!
하지만 가치가 가격에 반영이 많~이 되어있는 느낌이다.
무릎에 사서 허리에 팔아야 한다고 했는데 이미 허리를 넘은 느낌적인 느낌이랄까?
너무 좋은 아파트인건 맞지만 투자를 하기엔 매력도가 많이 떨어진다!
✅ 작성하면서 느낀점
앞마당의 중요성을 다시 한 번 느끼게 되었다. 다른 물건들을 많이 알고 있으면 비교를 해보고 ‘A아파트 대비 이런 점은 좋아.’, ‘B아파트 대비 이런 점은 안좋아.’ 등등 좀 더 디테일한 평가를 할 수 있을 것 같은데 아파트 하나만 보고 평가하려니 좀 어려운 부분이 있는 것 같다.
하지만 매일 차를 타고 가면서 오~~ 이 아파트 왠지 좋아보인다! 하고 지나쳤던 아파트를 여러가지로 뜯어서 분석 해보니 나름 재미있었다.
앞으로 이렇게 아파트를 보다보면 보는 눈이 많이 길러질 것 같다 +_+
부동산 투자의 세계에 본격적으로 한 발 내디딘 것 같아서 너무 즐겁다!!!!
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