[유미s] 위례센트럴자이 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

위례센트럴자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: B

  - 성남시 기준 종사자수 51.5만 / 원천징수지 소득 (2,361만원) > 주소지 소득 (2,153만원)

  - 수정구 500인 이상 대기업: 에이치피프린팅코리아

  - 수정구에는 질적으로 좋은 직장이 많이 없음. 강남 또는 판교 업무지구로 출퇴근 하는 사람들이 많음.

2. 교통: A

  - 버스 + 8호선 장지역 이용

  - 강남/여의도/광화문 1시간 이내 접근 가능

3.학군: B

  - 위례한빛중 94.4%

  - 위례중앙초 23.2명

4. 환경: B

  - 하남스타필드

5. 공급: B

  - 성남시 내 적정 공급량 2,613세대, 3년 평균 공급량 4,518 세대로 총 공급량은 5,274세대
     → 향후 3년 예정 공급평균은 연간 적정수요의 2배 이내

  - 2027년 수정구 공급량이 적정수요의 2.5배 수준임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 25평 기준 전고점 대비 하락률 10% 수준으로 저평가 가격이 아님. 

2) 환금성 : 수요 및 선호도가 높은 단지이며, 25평이 해당 단지의 주력 평형이기 때문에 30평대보다 거래량도 더 많아서 환금성 높음

3) 수익률 : 현재 투자금 6억 중반인데 수익률 100% 생각한다고 하더라도 전고점까지 회복하면 1.4억 수익이 발생. 

가치성장투자 단지이므로 10년 20% 수익률을 생각한다면, 전세가가 조금 더 받쳐주는 시기에 투자금을 줄여서 투자하고 매매가가 오를 때 까지 기다리는 전략으로 수익률 달성 가능할 것으로 생각됨.

4) 원금보존 : 전세가율 49%으로 서울(강남 1시간 이내) 기준으로 잡고있는 50%에 만족하지 못하지만 근접한다.

목표 매수가를 12억 후반, 전세가는 7억 으로 잡는다면 적정 전세가율 만족할 것으로 생각됨.

전고점대비 1.4억 빠져있어서 투자금 6억 중반대 생각하면 안전마진은 부족하다.

서울인 송파와 인접해있고, 지하철 교통은 불편하지만 물리적 거리가 강남 업무지구와 가까워서 입지 독점성 있음.

5) 리스크 대비: 2025년 12월에는 복정동, 2027년 12월에는 산성동/중앙동에 대단지 입주가 예정되어 있다. 25년 투자를 진행한다면 2년 뒤인 27년 공급 예정 단지의 입주시기를 피해 전세 셋팅이 필요하다.

나의 투자 결론 : 해당 단지는 지역 내에서 선호도와 수요가 높은 단지이지만, 저환수원리 투자 기준에서 저평가에 해당하지 않으므로 투자를 진행하지 않는다.