하늘은 스스로 돕는자를 돕는다 [열기85기 1하고 6퇴하면 아파트 4고 있겠조 순수한코] 수익률 보고서 작성 (1차)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

울산옥동대공원한신휴플러스아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 울산 남구 종사자 수 : 174,836명 사업체 수 : 41,144개

2. 교통

3.학군

1.학성중 

2.울산서여자중학교

3.신정중

*울산에서도 국가 학업 성취도 평가 상위 학교 배정이 가능한 부분이다.

4. 환경

1. 울산에서 가장 선호하는 남구 지역이며, 남쪽으로는 울산 최대규모 대공원이 자리잡고 있는 최고에 환경이다

    

5. 공급

당장에는 공급이 평균보다 부족하지만 3년뒤인 2028년에는 평균에 2배 가까운 공급 물량이 들어올 예정이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 네이버 부동산 최근 시세는 9.5억으로 고점대비 약 -25% 떨어져있는 상태이다 저점 8억을 찍고 현재 9.5억까지 상승했지만 아직 좋은 가격대 매물인 것으로 판단된다.

2) 환금성 : 263 세대수로 200세대 조금 넘는 큰다지는 아니다,  최근 5년동안 한해 평균 3~8건 정도에 거래가 있었으며, 전세 거래도 매매와 비슷하다. 

3) 수익률 : 현재 매수 시 100% 수익률 달성을 위해서는 전고점을 한참 넘어서야 한다.

 투자금 3억 가까이 투자하기에는 현 시점에는 좋은 판단은 아니다.

4) 원금보존 : 저번 전고점 대비  전세가와 매매가 갭 차이가 더 큰 상황이라 월부 투자 물건으로는 아쉽움이 있어 보인다.

5) 리스크 대비: 입지와, 가치 측면에서 울산에 선호도가 가장 좋은 위치가 있지고 당장 1~2년 동안 남구 공급량이 많지 않지만, 2028년 부터 평균 공급물량 대비 2배 가까이 들어오기 때문에 5년 투자 물건으로 보기에는 부적절해 보인다.

나의 투자 결론 : 울산에서 가장 선호하는 입지와 주변 학군,환경을 가지고 있지만 현재 가격 매리트가 부족해 보이고, 투자 기간을 생각해 볼때, 앞으로 들어오는 공급물량 리스크와, 주변 신축 아파트 공급으로 인해  투자금 대비 원하는 수익률 달성이 어려워 보인다

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리가 머리 속에만 있다 막상 내가 찾아보고 스스로 물건을 판단하기에 어려움이 있었고, 정확한 기준과 지식이 자리잡고 그것을 토대로 더 넓은 시야로 깊게 작성해 보고 싶다.