✅아파트명

목동현대 / 우장산힐스테이트 / 마곡M밸리7단지 / 목동신시가지7단지

✅위치(지도)

목동현대

목동7단지아파트

우장산힐스테이트아파트

마곡엠벨리9단지아파트

✅입지평가

1. 직장

양천구 종사자수 133,776명

강서구 종사자수 290,473명

2. 교통

목동현대 : 강남 46분/여의도 22분/시청/34분

목동7단지 : 강남49분/여의도 21분/시청38분

우장산힐스테이트: 강남59분/여의도30분/시청47분

마곡엠벨리7단지 : 강남 48분/ 여의도 25분/시청 42분

3.학군

목동현대/목동신시가지7단지: 월촌중 95.8% , 목운중 96.4%

우장산힐스테이트: 등명중학교 82% , 명덕여자중학교91.9%

마곡엠밸리7단지: 등명중학교 82% , 명덕여자중학교91.9%

4. 환경

현대목동: 이마트목동점, 킴스클럽목동점 ,현대백화점목동점, 행복한백화점목동점, 이대목동병원

목동7단지: 이마트목동점, 킴스클럽목동점 ,현대백화점목동점, 행복한백화점목동점, 이대목동병원

우장산힐스테이트: NC백화점, 이대서울병원

마곡엠밸리7단지: 이마트트레이더스, 이대서울병원, 서울식물원

5. 공급

양천구: 입주물량 없음

강서구: 염창동 2025년 11월 66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)


목동 현대 (29년차/972/33평)
	고점(5년내)	저점(5년내)		현재
시기	2021년 02월	2020년 05월		2025년 3월
매매가	136,500	99,000		134,000
전세가	59,500	62,000		69,155
투자금 (전세가율)	77000 (44%)	37000 (63%)		64845 (52%)
고점에 매수 시 수익률			-3%
고점 매수 시 순수익			-2,500
저점에 매수 시 수익률 합계			95%
저점 매수시 순수익			35,000

목동신시가지7단지 (40년차/2,550세대/27평형)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2025년 03월	2020년 05월	2025년 3월
매매가	204,150	145,000	204,150
전세가	56,100	52,250	56,100
투자금 (전세가율)	148050 (27%)	92750 (36%)	148050 (27%)
고점에 매수 시 수익률			0%
고점 매수 시 순수익			0
저점에 매수 시 수익률 합계			64%
저점 매수시 순수익			59,150

마곡엠벨리7단지 (12년차/1,004세대/44형)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2021년 11월	2023년 02월	2025년 3월
매매가	200,000	164,000	198,000
전세가	76,913	75,000	87,188
투자금 (전세가율)	123087 (38%)	89000 (46%)	110812 (44%)
고점에 매수 시 수익률			-2%
고점 매수 시 순수익			-2,000
저점에 매수 시 수익률 합계			38%
저점 매수시 순수익			34,000

우장산힐스테이트 (21년차/2,198세대/33평형)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2021년 10월	2020년 03월	2025년 3월
매매가	149,000	99,800	135,000
전세가	57,343	56,500	68,167
투자금 (전세가율)	91657 (38%)	43300 (57%)	66833 (50%)
고점에 매수 시 수익률			-15%
고점 매수 시 순수익			-14,000
저점에 매수 시 수익률 합계			81%
저점 매수시 순수익			35,200

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 목동7단지는 재건축 호재로 현재 고점이며, 다른 곳도 고점기준 90~99%까지 회복되어 저평가되었다 보기 힘듬

현대목동(98%) / 목동7단지(100%) / 우장산힐스테이트(90%) / 마곡M벨리7단지:(99%)

다만, 목동7단지의 재건축과 마곡M벨리7단지의 경우 주변 편의시설(마곡트레이더스, 마곡코엑스, 관공서 이전예정) 증가 추세로 추후 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됨

2) 환금성 : 각각 양천구,강서구의 대장아파트들(연식이 오래된 것들이 대부분이지만)이고 현대목동은 세대수도 많고 학군이나 주변환경(안양천옆),주변 입주물량이 없어 환금성은 높다 판단됨.

3) 수익률 : 최근 5년이내 저점에서 매수시 38%~95%의 높은 수익률을 달성했지만 전세가율이 높지 않아 갭투자시에는 전세상승률 보단 역전세를 막을 수 있도록 여유자금을 모으는 것이 더 유리할 것으로 보임

4) 원금보존 : 5년사이 전세가율 변동폭이 크지 않아 아파트 가격의 상승이 오기전까지 역전세를 대비 전세가의 5~10%이상의 여유자금이 상시 필요해 보이며, 추가 대출 등 다른 대안도 항시 필요할 것으로 보임

* 최근 5년간 전세차액

현대목동: 9,655만원 / 목동7단지: 3,850만원 / 마곡엠벨리7단지: 12,188만원/ 우장산힐스테이트: 11,667만원

5) 리스크 대비: 전세가율이 27%~ 52%로 전세가율이 매우 낮은 곳도 있어 전세가의 5~10%이상의 여유자금이 상시 필요해 보이며, 버티는 구간에 역전세 등을 대비해 추가 대출 등 다른 대안도 항시 필요할 것으로 보임

나의 투자 결론 :

현대목동의 2024년 실제 갭투자 매물을 보다 아직 매물임장 한번 가보지 못한 내가 그나마 잘 아는 앞마당?이라 강서,양천구의 대장아파트도 같이 비교해 보았다.

현대목동과 우장산힐스테이트, 마곡엠벨리7단지와 목동7단지의 아파트가격과 입지 앞으로 더 오를 수 있는지 등을 생각해 볼 때 아직은 잘 식별하지 못하겠다.

단순히 양천구가 더 좋은 거 아닌가라는 막연한 생각보다 수익률표를 보면서 하나하나 잘 비교해 보기도 하고 실제 매물을 보면 달라질 것 같지만 점점 더 욕심이 올라와 선택을 못할 확률이 높다.

대장아파트나 더 좋은 지역에 있다 하여 반드시 더 수익을 낸다고 판단하는 것은 아닌듯하며, 저평가된 시점에 앞으로 더 가치있을 매물을 내 재정상태에 맞게 고르고 사는 것, 그런 매물을 늘리는 것이 유리 한 것 같다는 생각을 더 하게 되었다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

익숙하지 않아 수익률 분석표를 4곳 작성해 버렸다.

그랬더니 지도로도 위치가 보이고 우장산힐스테이트가 강서구의 학군좋은 곳과 편의시설 좋은 곳 중심에 있음도 보이고, 반복할 수도록 조금씩 보이는 게 생겨서 기쁨마음도 컸다.

시작이 반이고, 다른 잘 하시는 분들 것도 참고할 수 있고, 다시 한번 너바나님의 교재의 큰글씨도 읽어보면서 바쁜 시간 쓱싹 대충 감으로 머든 처리하는 나이지만, 조금씩 하다 보면 결국 지금 보다 아는 것도 보이는 것도 많아질 거라 생각한다.

완벽하기 보단 최대한 리스크를 줄이기 위해 많이 공부하고 보고 많이 반복하고 체화시키며, 꾸준히 그리고 성실히 겸손한 마음으로 배우고 반드시!! 실행하여 한걸음 더 나아가자!

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