[열기 85기 내1을 위한 비전보드로 20억 달성할조, 초록도해] 동안구 무궁화효성,한양아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 :동안구 무궁화효성,한양아파트

✅위치(지도) 

 :  범계역, 롯데백화점에서 도보 17분 거리이고, 병원과 공원도 가까운 위치에 있다. 단지 내 육교를 통해 신기초로 이동 할 수 있다. 중학교는 신기중 배정이다. 

✅입지평가

1. 직장 [B등급]

  안양시 동안구 종사자수 181,783명 

  : 직장으로 수요를 끌어오긴 부족해보인다. 

2. 교통 [A등급]

  강남: 44분 / 여의도 50분 / 시청 66분 

: 안양은 강남과 여의도를 1시간 이내로 출퇴근 할 수 있어 업무지구접근성이 좋다. 범계역까지도 17분정도면 걸을 수 있어서 버스를 타지 않고도 역까지 충분히 이용할 수 있다.  

3.학군[B등급]

신기초, 신기중(87.2%/ 특목고 3.2%) 배정 / 범계중 93% 일부

: 바로 위 경남아파트는 범계중 배정인데, 무궁화,효성아파트는 신기중 우선배정이다. 학군수요로 보면 아쉬움이 있다. 주변 신축단지 들어서면서 신기중이 포화가 될 가능성 + 범계중 배정 조정 이 된다면 수요가 충분히 늘 가능성이 있다. 경기도 1등 학원가가 가까이 있는 것이 장점. 

4. 환경 [A등급]

반경 1km 이내 롯데백화점 평촌점 , 경기도 1등 학원가, 평촌중앙공원  / 

한림대병원, 이마트, 홈플러스, 롯데마트도 인접하여 이용가능 

5. 공급

  - 아크로베스티뉴 2025년 3월 1,011세대

  - 평촌두산위브더프라임 2025년 6월 456세대 

  - e-편한 평촌어반밸리 2026년 10월 458세대

: 동안구는 적정 수요대비 공급이 적고, 앞으로 2027년부터는 공급이 없음. 지금 아크로베스티뉴로 인해 전세가가 많이 떨어지긴 했지만 앞으로 전세가 정리되면 다시 전세가가 오를 것으로 예상됨. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 무궁화효성,한양 24평 현재 매매 5.45억, 전세 3.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 6.93억 전세 2.83억

5년 내 저점 매입시: 2023년 5월 매매 5억 전세 3.15억

✅현장사진

로드뷰 참고 

노후되었지만 동간거리가 적절하고, 단지가 평지이며 쾌적하게 잘 정돈이 되어있다. 단지내 육교로 신기초까지 이용가능하다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가 대상이 없음

2) 환금성 : 

저층이나 탑층을 제외하고는, 800세대이며 주변에 아파트단지들이 많아서 거래는 꾸준히 있음.  

학군지로 수요가 있는 생활권 내에서는 아쉬운 중학교배정이지만 그래도 높은 특목고 진학률과 학업성취도를 보이고 있음. 

경기도 1등학원가가 있고 주변 환경과 편의시설 이용이 좋은편.

3) 수익률 : 

현재 투자금 2.15억으로 100%의 수익률(연 10%)을 위해서 10년동안 2.15억이 올라야한다. 

현재 매매가 5.45억 + 2.15억 = 7.6억이 목표매매가이며. 이 아파트의 전고점인 6.6억보다 1억이 더 높다. 

전고대비 20% 정도가 빠진 가격이고, 10년동안 전고를 넘어서 7.6억까지 갈 만한 가치가 있는 아파트

4) 원금보존 : 

입지독점성이 있고, 공급이 적음. 전세가율 60%. 25년 공급이 정리되면 이후 공급이 거의 없기 때문에 역전세 가능성이 적고, 현재도 전세물량이 없어서 추후 전세금으로 투자금 회수가  가능함. 

5) 리스크 대비:  공급이 적어서 역전세 가능성 낮음. 

나의 투자 결론 : 생활권 내에서는 가격이 낮은 아파트라서 학군지이용 가성비 아파트라고 생각함. 환수원리에서는 가치가 괜찮은 아파트지만, 투자금 2.15억으로 이 아파트가 최선인지는 모르겠음. 비교평가를 통해서 같은 가격대비 저평가된 아파트인지 확인이 필요하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 인근의 아파트는 가치가 어떤지 확인하고 싶은 마음이 들었음. 이래서 비교평가를 해야되는구나라고 생각했음
• 경기도의 또다른 학군지인 분당의 입지와 가격은 어떤지, 그 아래인 수지는 어떤지 궁금해지고 이런식으로 앞마당을 늘려가는구나라고 느낌
• 분임을 할 때는 그냥 단지의 느낌만으로 노후되고 별로 좋지않네라고 판단을 했는데, 정확한 정보를 놓고 보니 아파트가 가치가 조금 보였음. 당연히 범계중으로 보내는 줄 알았는데 신기중으로 배정이 된다는 것을 알게되고 주변 아파트와 가격비교를 해보니 가격차이가 왜 나는지 알게 되었음.