힐스테이트 광교 중앙역 퍼스트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 85조 봄볕산책]

✅아파트명 

 힐스테이트 광교 중앙역 퍼스트 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수원시 485,303명 (2020~2023년 기준) 

2. 교통

②강남 39분 / 잠실 58분

3. 학군

광교중 (특목고 진학률 8.5%),

수원외고(대학 진학률 74.6%), 광교고(69.9%)

4. 환경

아비뉴프랑(쇼핑몰), 롯데마트 도보 1분, 노브랜드,(도보 10분)

광교호수공원

5. 공급

209 입주(2세대 분양중, 총 211세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세  84제곱미터,  현재 매매 16억, 전세 7.8억 (주변 아파트기준, 아직 실거래가 거의 없음) 

5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 9.78억 전세 9억

5년 내 저점 매입시: 2025년 3월 매매 9.5억 전세 6.4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 분양 중이긴 하나 주변 동일 면적 매매 가격으로 볼 때 저평가

2) 환금성 : 아파트 + 세대수 211세대로 나쁘지 않으나, 층수 알수 없음 (상) 

3) 수익률 : 210~786% (매우 높음)

4) 원금보존 : 저점기준 전세가율은 67% 조금 낮음.. , 마지막 분양이라 입주물량 적음

5) 리스크 대비: 전세가 높이지 않기, 입주물량은 적음 입지독정성이 조금 우려 

나의 투자 결론 : 청약을 기준으로 했을 때 충분히 투자가치 있음 (단 당첨확률이 적어서…)

✅ 작성하면서 느낀점 : 청약 중인 아파트와 일반 아파트 차이가 수익률 계산할 때 발생한다는 것을 알았고, 뉴스에서 좋다고만 한 아파트르 실제로 분석해보니 왜 사람들이 투자하려고 안달이 난 것인지 알게 되었습니다.  (다른 아파트도 추가로 해봐야겠다는 생각이 많이 들었습니다)