❤세종 리더스포레 나릿재마을 2단지 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 73조_ 부로큰]❤

✅아파트명

세종 나릿재마을 2단지 리더스포레

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

종사자 수 152,974 / 사업체 수 30,478

2. 교통 : S

정부 세종청사까지, 시청까지 자차이동 10분이내 가능.

국세청, 소방청이 있는 제2청사까지는 도보 10분이내.

대전으로 출퇴근해도 20분대에 가능.

BRT 승강장 도보 10분이내.

정리)

세종 내 주요기관 차량 10분 이내 출퇴근가능.

IC도 가깝고 세종에서도 위치가 정말 좋음.

3.학군 : C

초품아.초등학교 인접성은 좋음.

집 앞 나성중은 학업성취도 69% 수준 (세종에서도 중하위권 17/27)

그러나 대부분 나성중이 1지망(과밀)인걸 보면, 학교 < 학원이 중요

학군보고 여기 사는 사람은 없는듯 하다.

코앞 고등학교는 예고(예고를 일반고로?), 모든 학교 2km 이내.

유치~초등은 도보가능한 소형학원 or 새롬동 유명 학원 주로 이용.

중~고등은 BRT라인 근접의 나성동 학원가를 이용 .

새롬,나성,다정 어디 학원가나 차로 5~10분 이내 거리.

정리)

학원가가 잘 형성되어 주민들 매우만족.

고학년일 수록 새롬동 < BRT라인 나성동 학원가

인접한 일반고가 없다는 게 유일한 단점.

4. 환경 : C

뷰)  전세대 호수뷰 조망가능 (일부 라인 영구조망)

        4면 뷰 모두 좋음(불꽃축제, 에어쇼 등 거실 조망)

공원)  호수공원, 산책로, 자전거도로 매우 잘 되어있음

백화점) 없음. 대전이용 (차로 30~1시간)

마트) 이마트, 홈플러스, 코스트코, AK 입점

상권) 나성동 상권 인접 (세종에서 가장 큰 상권)

문화공간)  복합커뮤니티센터, 예술의전당, 아트센터 도보가능

정리)

뷰, 공원, 마트, 상권, 문화공간은 호

백화점이 없지만 대전 이용가능

큰 상권이 인접하고 있으나 공실 무덤임

저녁시간 유동인구는 현저히 없음.

집이 좋아서 집콕만 하시나?

*위락 유흥업소 없는 지역

5. 공급 : A

26년 집현동(4생활권) 379세대

28년 합강동(5생활권) 698세대 입주예정

아직 미완성인 4, 5생활권에 위치하며 세대수도 많지 않아

인프라가 잘 형성된 나성동 물건에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

BRT연장으로 대전과 공주로부터의 유입이 증가할 가능성 있음. 수요는 증가할 듯.

정리)

대전, 청주, 공주로부터 유입 가능성 있으나

2028년까지 공급량이 수요량에 못 미치기 때문에 전세 값은 오를 듯

+ 호재 : A

-교통

2025) BRT 추가 연장 (세종-공주), BRT 대전(월드컵경기장) 노선 추가

2027) 세종-서울 고속도로 개통(안성-세종 구간만 남음), KTX세종역 신설 (=충청광역철도)

2030) 세종-청주 고속도로 개통

-행정수도 이전

2028) 국회 세종의사당, 대통령 제2집무실 이전

2031) 세종지방법원, 검찰청

-일자리 창출

2029) 세종 스마트 국가산업단지, 자율주행, 첨단소재부품사업 클러스터

*2027 토지분양 시작

정리)

진짜호재. 중장기적으로 봤을 때 확실히 가치가 있음.

KTX세종역이 킥일듯. 

27년까지 시기 잘 맞추면 투자기회가 있을까?

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재) 25년 03월 기준, 11.75억/3.5억

고점)  23년11월 기준, 10.95억/4억

수익률)  (117,500-35,000)/(109,500-40,000) = 12%

순수익)  0.8억

저점)  21년 09월 기준, 6억/4.05억

수익률)  (117,500-35,000)/(60,000-45,000) = 383%

순수익)  5.75억

*1~3층, 탑층(로열층) 제외, 5년 내

✅현장사진

주민 만족도 극호

하자보수 거의 없을 정도로 잘 지어짐

두꺼운 벽체, 두꺼운 샷시- 단열이 매우매우 잘 됨 (난방 불필요)

주차 1.6대,  출퇴근시간 전쟁 없는 편

BRT인접, 호수인접, 복컴인접, 나성동 상권까지 도보10분이지만 오히려 조용해서 좋다고..

입지, 환경 다 좋은데 전망까지 좋아서 매물이 없음.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ❌  아파트의 가치가 가격에 매우 잘 반영되었다고 생각함.

                         이미 현재가가 전고점 가격을 뚫음. 점점 고공 행진 중. 매물도 귀함.

2) 환금성 : ⭕  21년 입주한 주상복합 신축인데다 입지적 독점성이 큰 위치에 있음. 

                         세종에서 이런 뷰에 이런 입지는 유일무이.

                         정부청사와 BRT라인이 가깝고, 특히나 환경이 너무 좋음. 

                         확실한 호재도 있어서 수요가  있을 것으로 보임.

                         세종 랜드마크 아파트 순위 탑 1~7위가 호수공원주변 신축 주상복합인데,

                         나릿재 2단지는 그 중에서도 가장 좋은 위치에 있음.

3) 수익률 : ❌  갭투자는 불가. 

                          매매가 약 12억, 전세가 3.5억, 전세가율30%.

                          실거주 만족도는 굉장히 높지만, 투자처로는 글쎄? 투자금 8.25억이면 서울 가자.

4) 원금보존 : ⭕ 전세가는 오를 듯.

                          앞으로 3년 동안 공급이 없고, 일자리가 늘고, 교통호재와, 행정수도 이전 확정 되어 있으며,

                          수요가 늘고 있는 상황이라 전세가는 오를 듯.

                          그러나, 투자금이 많이 들기때문에 투자금을 회수 하는데 까지 굉장히 오랜 시간이 소요될 듯 함.

5) 리스크 대비 : ⭕ 전세가율이 매우 낮아 역전세가 될 일은 없어 보임.

6) 나의 투자 결론 :  투자는 ❌, 내 집 마련은 ⭕

직장 B, 교통 S, 학군 C, 환경 C, 공급 A, 호재 O

8억 이상의 큰 투자자본이 들어가는데 반해 투자금을 회수 할 때까지는

꽤 오랜 시간이 걸릴 것으로 보이기때문에, 투자처로는 좋지 않아 보임.

그러나 입주민의 만족도가 높고, 위치적 장점이 우수한데다 아파트의 시공이 잘되어 이미지가 좋으며

(하자보수도 없어서 입주민이 좋아함. 옆 주상복합 아파트는 누수이슈가 크게 있었음

퇴근 후 주로 집에 머무르는 공무원들의 라이프스타일과

아파트의 입지적 장점이 잘 융화되어 앞으로도 대장아파트자리를 지킬 듯 함.

향후 2031년까지 확실한 호재들이 계속 있기때문에 지금보다 5~10년 이후에 더 살기 좋은 곳일 듯. 

실거주 목적으로 매수하는 것은 가치가 있다고 생각함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 선정부터 쉽지 않았습니다ㅠㅠ

세종시의 지역 특성인지 모르겠지만, 투자가치가 있고 전세가율이 높은 단지가 하나도 없었기 때문에

의욕이 생기지 않았기 때문입니다.

세종 전체는 꽤 높은 매매가를 형성하고 있는데 반해 전세가는 30%정도의 수준이라

“투자를 못하더라도 왜 가격이 높은지 알아보자!” 하는 마음으로 과제에 임했습니다.

랜드마크 아파트를 분석해보니 새로운 세계가 펼쳐지는 느낌입니다.

왜 이 단지가 인기가 있고, 왜 그 가격이 형성되었는지 알아갈 수록..

세종시에 거주를 하고있음에도 그동안 그냥 지나쳐 봤던 가치들이..

하나 둘, 보이기 시작하더라구요.

사람들은 어떤 요소를 선호하고, 어떤 요소를 더 가치있게 생각하는지,

같은 인프라 안에서도, 어떤 요소들이 더 우선시되고, 

그 가치가 가격에 어떻게 반영되는지 보는 과정이 신기하고 재밌었습니다.

네, 어려운데.. 재밌네요.

투자자의 입장에서 살펴보니 이렇게나 다른 세상인데, 그동안 저는 눈 뜬 장님이었습니다.

더 놀라운 것은 아직 수강한 지 2주밖에 되지 않았다는 사실이에요!!

이 짧은 시간에, 제 시각이 이렇게나 바뀌다니요?!

하루하루 채워갈 수 록, 자산을 지키는 저의 그릇이 커지는 느낌이라 뿌듯합니다.

그동안 관심 밖이었던 호재에 대해서도.. 

어떤 부지에, 어느 위치에, 언제 건립되는지, 그리고 그게 확정된 호재인지..

많은 자료를 보고 공부할 수 있는 유익한 시간이었습니다.

제가 내린 결론이 정답이 아닐 수 있겠지요,

그러나 저는 최선을 다했습니다. 

매주 강의를 듣고, 과제를 수행해 나가는것이

막막하고 어렵고 버겁기도합니다.

그래도 포기하지 않고 무사히 과제를 마친 스스로에게 박수를 쳐주고 싶어요.

꾸역꾸역 2주차를 넘기고 있는 제가,

어제보다 아주 조금은 더 성장한 제가,

자랑스럽습니다! 😊