대구 수성구 범어동 궁전맨션아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 61조 혁팔쓰]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 궁전맨션아파트

✅위치

✅입지평가

1. 직장 대구 수성구 종사자수 140,216명 사업체수 36,963개

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 

  2호선 범어역 도보10분 / 3호선 수성구민운동장역 도보7분 / 동대구역(KTX) 차량 12분

3.학군

오성중학교 - 93.5% (특목고 진학률 3.5%) /  경신중학교 - 94.4% / 대륜중학교 - 91.4%

4. 환경

도보로 이동 가능한 대구에서 가장 큰 학원가 / 더블역세권 / 이마트 / 차로 10분 거리에 신세계백화점

5. 공급

  1개 - 범어자이(주상복합) 2026년2월 399세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 1988년도에 지어진 구축 아파트이지만 대구 안에서는 입지가 좋은곳이다보니 생각보다 가격이 높게 책정되어있어서 저평가되있다고 보여지진 않음.

2) 환금성 : 주변 입지가 더블 역세권에 대구에서 가장 크고 유명한 학원가이기 때문에 근처에 좋은 아파트들이 많지만 비싸서 같은 입지에 상대적으로 조금은 저렴한 아파트라 수요가 있어보이므로 환금성은 괜찮은 편임.

3) 수익률 : 나쁨. 확실히 좋은 입지를 가지고 있다보니 저점에서도 매매가가 높은 편이고 그에 반해 전세가는 낮은 편이라 투자로 들어가기에는 수익률이 좋지 않음. 

4) 원금보존 : 입지는 좋지만 연식이 많이 오래되었다보니 매매가 고점에서도 전세가는 많이 높지 않고 하락장에서는 매매가는 어느정도 방어가 되는데 전세가는 많이 하락하는 편이라 전세 레버리지로 투자를 했을 시 원금보존이 안될 것 같음.

5) 리스크 대비: 전세 레버리지 투자를 했다고 가정하면 하락장에서 역전세리스크가 크게 있어서 받은 전세금을 사용하지 않고 있어야 대비가 될 것 같음.

나의 투자 결론 : 대구에서는 입지로 가장 좋다고 생각하는 곳이라 교통/학군/환경등을 고려하여 실거주로는 주변 대비 저렴하게 들어간다고 생각하면 괜찮을 수도 있지만 연식이 좀 오래되었다보니 전세가는 상승장에서도 크게 오르지 못하는 걸 보아 시세차익을 위한 전세레버리지 투자물건으로는 별로라고 생각함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 직접 해보지 않았을 때는 그저 생각만으로 그 동네는 입지가 좋으니까 당연히 비싸고 종잣돈만 있다면 투자하기 좋은곳이겠지라고 생각했는데 직접 찾아보고 수익률을 계산해보고 하니까 투자물건으로는 좋지 못하다는 걸 알게 되면서 임장 가보기 전에 만드는 수익률보고서에 대해서 중요성을 알게 되었습니다.