영통효성해링턴플레이스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 122조 J키미]

📌 아파트명

서천동 영통로효성해링턴플레이스

📌 위치(지도)

📌 입지평가

1. 직장
 

2. 교통

강남역 1시간 이내

3. 학군
영일중, 태장중, 서천중  - 학업성취도 높음

4. 환경

• 지하철: 수인분당선 영통역 (1.1km) 도보15분
• 버스정류장: 아파트 입구 도보 3분 강남행 광역버스
• 마트: 홈플러스 메가푸드마켓 2.0 영통점 (1.4km 차5분, 도보20분) / 트레이더스홀세일클럽 수원점 (3km 차8분, 도보35분)
• 백화점: 갤러리아 광교(차 22분) / 타임빌라스 수원 (차24분)
• 대학병원: 아주대학교병원 (차 19분)

5. 공급

영통역 자이프라시엘 아파트: 472세대 2026년 12월 예정 - 입지 겹치는 가장 인접한 신규 단지

영통자이센트럴파크 : 580세대 2027년 3월 예정

📌 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

영통로 효성해링턴플레이스 25평

• 현재 매매: 59,000 / 전세: 40,000 (네이버부동산 실거래 매물 기준)
• 5년 내 고점 매입시 2021년 9월 기준 - 매매: 66,500 / 전세: 37,200 (호갱노노)
• 5년 내 저점 매입시 2023년 1월 기준 - 매매: 59,000 / 전세: 40,000 (호갱노노)

📌 현장사진

📌 투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가 : 전 고점대비 13.5% 빠져 있는 상태 수원시 영통구 생활권이지만, 위치 주소지는 기흥구로, 수원시 영통권역에서는 연식, 학군 등 환경 대비 저평가 된 느낌이 드는 단지이다. 영통역까지 도보 이동 가능하지만, 살짝 떨어져 있어 편리함은 떨어지는 것은 사실. 하지만 영통역 주변에 구축인 것에 비해 10년차 이하인 단지여서 충분히 같은 생활권역에서 선택할만한 조건을 갖고 있다고는 생각이 듬
2. 환금성 : 영통역 근처 구식 단지들이지만 대단지 역세권이 인기가 더 많은 듯 하지만. 25년 1~3월 8건의 매매 거래 이루어짐. 상황이 안좋은 시장임에도 매달 3건씩 평균 거래 이루어지는중. 24년8월까지 활발. 대출 축소 전 급행인 것으로 추정. 24년 8월에만 9건 거래. → 환금성 좋음
3. 수익률 : 현재 매수시 투자금 1.9억. 5.9억에 매수했을 시 전고점 6.65억을 넘는다면 수익률 39% 수준.
    
4. 원금보존 : 현재 전세가가 70%에 못미치므로 원금은 보존할 수 있을 것으로 보임. (?)
5. 리스크 대비: 전세가가 고점때 하락한 것으로 보아, 26년 인접 신축단지 등장으로 하락할 가능성도 있어 보임.

투자 결론 :

매매 매물은 많고, 전세 매물이 2건으로 거의 없어 투자에 대한 리스크는 크지 않을 것으로 보이지만, 역세권 (구축이지만) 대단지들과 26년 12월 인접한 신축 단지가 있어 전세가 하락할 가능성 있음. 또한 최근 5년간 전세가가 2천만원 이내 안에서 거의 변동이 없는 단지인 듯 함. 투자금액이 1억후반 거의 2억인데도 불구 수익률이 엄청 크다는 생각이 들진 않아 보여 투자 금액대비 수익률을 더 올릴 수 있는 물건지가 있을지 더 찾아봐야 결론을 내릴 수 있을 것 같음.
 

📌 작성하며 느낀점

아파트가 현재 저평가일지 고평가일지 평가하는게 데이터를 보더라도 판단을 잘 내리기 힘들다는 생각이 들었음. 하지만 처음으로 어떻게 기존 시세를 평가하고, 투자금액 대비 수익률 예상을 해보며, 리스크 관리를 생각해서 평가해야 한다는 것을 처음 배우고 기준을 알게 된 것 같다.