문래동 힐스테이트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 46조 아파트살래]

✅아파트명: 문래동 힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 영등포 종사자수: 435017 사업체수:74562 

2. 교통

1.강남역까지 거리:40분

2.여의도역까지 거리:25분

3. 시청역까지 거리: 35분

3.학군

-양화중

• 학력 83.8% 보통학력이상(국영수 평균)
• 평균 서울 78.0% / 영등포구 77.6%

-문래중

• 학력 81.6% 보통학력이상(국영수 평균)

• 평균 서울 78.0% / 영등포구 77.6%

   

4. 환경

대형마트-홈플러스, 이마트, 롯데마트, 코스트코

대학병원-한림대 한강성심병원

백화점-타임스퀘어, 신세계백화점

5. 공급

영등포자이디그니티  2026년 3월 539세대 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 현재 매매14.5억,  7.5억

5년 내 고점 매입시:  2021년 9월 매매 15.6억 // 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시:  2022년 11월 매매 10.9 억 전세 8억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 회복되어 투자하기 적절한 물건은 아닌듯하다.

2) 환금성 : 입지가 좋은 아파트단지라 환금성은 좋을듯하다. 3대업무지구와의 거리 가깝고 2호선 역세권에 학군역시 좋은편에 속하고 환경 또한 주변공원, 대형마트, 백화점, 대학병원등 우수한편에 속함

3) 수익률 :  전고점 거의 회복 상태, 낮은 전세가율로 투자금대비 수익률 기대하기 어려울듯함

4) 원금보존 :  현재 전세가율 50프로로 서울평균보다 낮음

5) 리스크 대비:  2026년 3월 539세대 영등포자이디그니티 공급예정→ 전세가 낮아질 우려

나의 투자 결론 :  투자금이 많고  근처 500세대 이상 아파트 분양으로 전세가 더 떨어질 위험있음, 워낙 좋은 입지환경이라 시간이 흘러 시세차익은 생길 것 같으나 수익률 낮을 것으로 예상됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 계산을 처음 해보는데 어려웠다. 여러번 반복해야할 것 같다.