[열기 85기 114조 B민] 사직 쌍용예가 1차 아파트 수익률 보고서!!(이게 맞는건가 싶네요.)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

    :  사직 쌍용예가 1차

✅위치(지도)  

✅입지평가

1. 직장 (C)

  동래구에 위치한 아파트여서 근처에 직장등급은 C입니다.

 하지만 대중교통이용시 부산의 다양한 지역으로 이동가능하다.

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

  서면역 14분/ 해운대역 30분

  서면 및 해운대 접근성이 용이하다

3.학군

   사직중 87%/ 특목고 진학률 4%

   사직여중 93%/ 특목고 진학률 4.9%

   주변에 중, 고등학교가 밀집되어 있으며, 주변에 종합운동장등 공원이 형성되어있어서 자녀들 키우기가 좋다.

4. 환경

  도보 20분/ 차량 3분 거리에 홈플러스 매장이 하나 있다.

  도보 30분/ 차량 6분 거리에 대형병원이 하나 있다.

  근처에 사직구장이 있어서 농구장, 수영장 등 체육시설이 있다.

5. 공급

  2027년까지 동래구에 아파트 공급물량은 27년 2월 160세대/ 27년 11월 870세대로 총1030세대의 공급만 있다.  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

   현재시세 : 매매 4.7780억/ 전세 2.9억

   5년 내 고점 매입시 : 21년 11월 매매 5.825억/ 전세 3.92억

   5년 내 저점 매입시 : 20년 5월 매매 3.5275억/ 전세 2.7333억

✅현장사진

   현장은 로드뷰 사진으로 대체하였으며, 로드뷰로 확인했을때 아파트의 위치는 경사가 있는곳에 위치한것을 알 수 있다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변의 학군과 역까지의 거리가 가까워서 학군과 거리적인 부분에서는 현재 저평가 되었다고 판단됩니다.

2) 환금성 : 환금성은 저점매수시 158%의 환금성을 확인 할 수 있다.

3) 수익률 : 수익률은 앞으로 공급률이 낮은지역이므로 아파트 가격이 올라갈 확률이 높아보인다.

4) 원금보존 : 전세가율은 평균 72.8% 정도 나온다.

5) 리스크 대비: 최근 3월 거래가 활발하게 이루어진게 보인다.

나의 투자 결론 : 부산의 특성상 직장의 이점을 찾기는 어려우나 직장의 이점을 제외한 교통과 학군을 기준으로 확인했을때 특목고 진학률이 높은 중학교 두곳이 밀접하게 붙어있는것을 알 수 있다.

추가적으로 주변에 체육시설이 있으므로 아이들과 놀거나 산책하기도 좋다고 판단된다.

비록 경사가 있는 위치이지만 동래구의 아파트 공급량을 보았을때 가격이 상승할 확률이 높다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  수익률 보고서를 작성하면서 강의에서도 많이 놓친 부분과 아직 투자를 보는 기준이 명확하지 않다는 점을 알았습니다. 아직은 저환수원리의 원칙으로 판단을 하려고하였으나 해당원칙을 적용하기에는 아직은 정보나 판단이 불문명한것을 알았다.