상계동 포레나노원 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반85기 62조 도하윤우

✅아파트명

상계동 포레나 노원

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   노원구 종사주수 133,398

2. 교통

3.학군

4. 환경

차로 10분거리에 이마트, 홈플러스, 종합병원 차로 10분, 롯데백화점 노원점 차로 10분내

5. 공급

  서울원아이파크 2028년 7월 2264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 교통은 중요업무지구까지 대부분 1시간 거리로 일자리지역까지 다소 아쉬움

                  편의시설은 대형마트, 백화점, 병원등은 차로 10분거리로 우수한편

                  학군은 노원구가 학군이 우수하다고 평가 된점에 비하여 평판에 비해 보통수준임

                  가격은 고점대비 약 10% 하락 하였으나 저점대비 25% 상승한 시점으로 저평가라고 판단하기 어려움

2) 환금성 : 28년에 약 2000세대 공급량만 있음. 주변이 노후 아파트만 있는 상태며, 신축으로 변경되기 까지는 오랜시간이 걸릴것으로 예상되어 환금성은 우수하다고 판단. 거래량도 상계동 안에서 상위권 수준 

3) 수익률 :고점매수시 -53%, 저점매수시 수익률 58%로  수익률이 .크지 않음

4) 원금보존 : 고점일때 전세가율이 71.4% 저점일때는 56.4% 현재60.6% 

    매매가 하락시 손실 가능성 있음

5) 리스크 대비: 현재 전세가율 서울 평균58.5%로 현재 평균보다 소폭 높지만 원금보전 우려 있음

나의 투자 결론 : 고점대비 아직 10% 빠진 상황이지만 전세가 비율이 60% 수준으로 현재보다는 전세가율이 65%이상 되었을때 투자 고려. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 부동산관련 데이터가 많이 공개 되어 있어서 자료는 수집하기 쉬웠으나 특이점이나 예외 거래등을 제외해서 파악하기가 어렵습니다. 대상 아파트는 노후된 아파트 사이에 건축된 신축아파트라 주변 아파트와 비교해서 판단하기가 어려웠습니다. 

앞마당을 넓혀서 비교할 아파트가 있으면 투자시 더 도움이 될거라는 생각이 들었습니다.