마포구 월드컵참누리 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨기초반 85기 105조_하우제]

✅아파트명

      서울 마포구 월드컵참누리 아파트

       2006년 5월 준공 / 499세대 / 9동 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   A등급

   종사자 수: 279,788명 

   사업체 수: 56,782명

2. 교통

3.학군

    중암중 86.3%

    성사중 75.9%

    가재울중 85.4%

4. 환경

• 다양한 대형마트: 약 5 - 20분 

• 백화점:  대중교통 50분 이내 

  	위치	시간	환승
  1	여의도 더 현대	대중교통 45분	1회
  2	영등포 신세계 (타임스퀘어)	대중교통 48분	1회

• 대학병원

  세브란스 대학병원

  버스 36분

  환승X

   

   

  

5. 공급

 3년 내 입주물량 많음 : 총 세대수 746세대

신공덕아이파크(도시형) / 2025년 4월 / 140세대

빌리브디에이블(도시형) / 2025년 7월 / 299세대

마포하늘채더리버 / 2026년 1월 / 68세대

마포푸르지오어반피스 / 2027년 3월 / 239세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 월드컵참누리 아파트 / 32평 / 현재 매매 10억8,500 / 전세 6.5억

5년 내 고점 매입 시: 21년 8월 매매 / 13억 4,500

5년 내 저점 매입 시: 23년 5월 매매 / 8억 3,500

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ○

• 직장인 종사자 수 A등급이며 서울 중심권과의 거리 1시간 이내
• 다양한 대형마트들 5-20분 내로 근접해있고, 대형 백화점들도 50분 이내
• 중학교 최상위학군 2곳, 우수학군 1곳 (초등학교 3곳 도보거리)

• 비교적 신축(20년)에 속하는데도 주변 아파트 대비 가격이 나쁘지 않은 편.

  주변 33평대 아파트들과 비교시 현재 매매가는 중간 정도에 미침 (정확하지 않아 확인 필요)

2) 환금성 :  △

• 주변에 다양한 아파트들이 붙어 있어 입지독점성은 떨어지지만, 전세 거래는 계속해서 있어 왔고

  위치상 학군의 요지에 속하고 직장인 수요도 많으므로 항상 공급보다는 수요가 많을 것으로 예상됨

• 2027년 3월까지 전체 총 746세대의 다양한 아파트 단지들이 공급될 예정이라 걱정되는 부분이 있음
• 2028년 상암 DMC 부지에 롯데몰 완공 예정으로 전체적인 가치는 올라갈 것으로 보임

3) 수익률 :  ○       

• 고점 매수 시 수익률은 -32%, 저점 매수 시 수익률은 88%로, 고점 손실률보다 저점 매수 수익률이 2배 이상 높음. 현재 시점에 매수 시 탁월한 선택은 아니나, 황금성 및 여러 가지 조건을 고려해보면 시간이 지남에 따라 미래가치가 올라갈 것으로 예상되므로 손해 보는 선택이라고 보여지지 않음

4) 원금보존 : ○

• 매수할 시 최악의 손실은 투자금의 50% 이상을 잃는 것이나, 수요가 계속해서 늘어나는 지역성 때문에 전세가가 오를 수 있는 부동산이라고 판단됨

5) 리스크 대비: △

• 3년 내 입주물량이 전체 총 746세대로 예정되어 있어 매매가 및 전세가 하락할 위험이 있음

  그러나 본 매물보다 작은 단지들이 여러 개 들어오므로 수익을 잃을 만큼 크게 위협이 될 것으로는 보이지 않음

나의 투자 결론 : 

• 지금 당장 매매하기에는 조금 망설여지는 매물이며, 같은 가격 대비 가장 가치가 있는 매물이라는 확신은 들지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 아직 서울의 각 지역에 대해 아무것도 모르는 초보인 상태에서, 지도만 보며 지역을 찾고 아파트를 조사하는 일이 생각보다 쉽지 않았던 것 같습니다. 이미 갖춰진 자료들을 찾아오는 것보다는, 결국 이 자료를 보고 어떤 판단을 내리는지가 훨씬 더 중요하겠구나 라는 생각이 들었고, 얼마나 많은 부분들을 세세하게 고려해야 하는지 다시 한번 느꼈습니다. 이 과제만 하는데 가장 많은 시간을 투자했는데 아무리 봐도 판단이 제대로 서지 않네요. 많이 느리고 더디지만 그래도 희망(?)이 있면 아실 사이트와 지도를 보는 법은 처음보다는 제법 익숙해진 것 같습니다.. :) 사진과 숫자만 보는게 너무 답답해서 직접 찾아가 동네 분위기와 상태를 보고 싶어졌네요. 얼른 다음 강의를 듣고 또 한 발자국 배우고 성장하고 싶습니다!!