홍파동 경희궁자이 2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 131조 좋은습관]

✅아파트명

서울 종로구 홍파동 경희궁 자이 2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

등급 : A

종사자수 : 275,063명

사업체수 : 4,361

2. 교통

3.학군

대신중학교 74%

동명여자중학교 90%

인창중학교 77%

4. 환경

지  하  철 : 5호선 서대문역, 광화문역 / 3호선 독립문, 광화문역  

문화시설 : 경희궁, 서울역사박물관,서대문형무소역사관

관  공  서 : 서울기상관측소, 서울특별시 교육청, 종로구청 등

5. 공급

 (성북구) 창경궁롯데캐슬 시그니처 2027.4월 / 1,223세대

 (성북구 장위동) 푸르지오라디우스파크 2027.3월 / 1,637세대

 (성북구 용답동) 청계리버뷰자이 2027.2월 / 1,670세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

 : 종로구 광화문 쪽은 대표적 업무지구로 외교부, 헌법재판소, 서울시교육청 등 각종 관공사가 모여있으며, 역사와 문화시설이 많은 장소로 전부터 서울의 중심지였던 관계로 가격은 이러한 메리트들이 이미 반영되어 있음

2) 환금성 

:  지역내 최고가 아파트로 거래량이 많고, GS건설의 자이브랜드, 주변의 업무지구 등을 봤을 때 입지의 독점성을 가지고 있는 지역으로 주변업무지구로 출퇴근 하는 사람이 많아 환금성이 좋을 것으로 예상됨

3) 수익률

 : 23년 하락이 좀 있었으나 큰 가격변동없이 점차적으로 우상향하는 아파트로 매매가격 자체가 높아 접근이 쉽지 않으나 꾸준히 수익률이 상승할 것으로 예상됨

4) 원금보존 

: 전세가율은 저점시  47%, 고점시 55%대로 형성되어 있으며 매매가격이 높다보니 전세가율이 낮게 형성되어 있으나 전세가와 매매가는 크게 하락하는 경우가 없이  차이를 두고 꾸준히 상향하고 있음

5) 리스크 대비

:  종로구 자체에 향후 2-3년동안에 신축은 없으나 주변 성북구에 2027년까지 총 6,090세대, 서대문구에 1,309세대의 물량이 있어 역전세난에 대한 대비가 필요해 보임

나의 투자 결론 : 

종로구는 장기적이고 안정적으로 우상향이 예상되지만 전세가율이 낮아 초기 투자자본이 많이 필요하고, 가격 변동이 크지 않아 시세차익 실현을 위한 투자로는 적합하지 않은 지역이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

20대때 취업준비를 하면서 종로구에 잠시 머문적이 있었는데 그때 너무 좋은 기억이 많아 서울에서 살고 싶은 지역이라면 1순위로 떠올리던 곳이 종로였는데, 생각보다 진입장벽이 높고 수익성이 높지 않을 것으로 예상되어 이상과 현실의 괴리감을 느낄 수 있었다. 이번엔 나의 이상형에 대한 조사였는데 이런 곳은 어느정도 소득수준을 쌓은 다음에 고려해야 겠다는 생각이 들었고, 다음부턴 미련없이 내가 접근할 수 있는 현실성이 높은 지역 위주로 조사해야겠다는 마음이 생겼다.