무악현대 현장 방문 과제 [내집마련 중급반 2기 57조 야망마녀1239]

무악현대 현장 방문 과제 [내집마련 중급반 2기 57조 야망마녀1239]

무악현대는, 내 위험한 아파트 계산기 list 중, '나쁘지않음' 이라고 나왔던 단지 중 하나이다.

전고점 11.3억 -> 8.5억으로 약 24% 하락했기 때문이다.

하지만, 하기와 같이 매물을 자세히 보면 특이점이 있다.

바로... 최저가로 나오거나, 실거래가에서도 최저가 거래된 것들은 모두 "101"동 이라는 특징이 있다.

느낌이 쎄하다-

이런건 등고선을 보거나 로드뷰만 봐도 답 나온다.

아무래도 "언덕"이 예상이 된다.

사실 서울 4급지 아파트들의 최저가는... 대부분 언덕 끝동이다^^

그래서 위험한계산기를 두드릴 때, 조심해야 한다.

전고점 가격은 100% 정문 앞 동 기준이다.

101동 기준으로 전고점을 넣어 다시 두드려 보았다. 위험이 나왔다.

즉, 지금 최저가가 싼 가격이 아니라는 소리다^^

(다른 분들도 그렇게 두들겨 보시라~)

항상 언덕 끝 동은, 언덕 끝 동 전고점으로 확인해야 한다. (전세가도 마찬가지)

아무리 전세가는 차이없다해도.. 언덕 끝과 앞 동간의 차이는 꽤 있을 것이라고 생각한다.

'내가 여길 산다면 어떨까?' 생각해보라~

전고점 대비 하락율이 24% -> 11% 로 많이 떨어졌다.

우리 호구되지 말자구요!

하지만 그럼에도 서대문구 3호선 라인이라 임장을 가보았다.

1)단지 주변을 '여기 산다면 어떨까?'를 생각하며 직접 걸어보아요.

2)현장방문을 하며 느낀 점, 생각한 점을 작성해보아요.

101동을 차도 옆 인도로 가면 삥 둘러갈 것 같아서,

빨리갈 수 있을 것 같았던 계단을 선택해서 올라갔다.

와....

101동을 빨리 가기 위한 계단을 보니... 아찔했다.

'나 계단 무서워 함...'

옆에 할머니랑 계단 봉 잡으면서 천천히 올라갔다...

담소를 나누면서...

너무 무서웠다 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

그런데 웃긴건?

계단을 한참을 올라가도 101동이 안보였다.

한번 더 언덕을 올라가고, 또 올라가고...

그제서야 101동이 나왔다!

무슨... 101동 혼자 나혼자 외딴섬인줄 알았다.

나홀로 다른 아파트 인줄...^^

게다가 너무 힘들었다 ㅠㅠ

그리고 다시 내려오는 길에는, 삥~ 둘러오는걸 선택했는데,

웃긴건....

'풉, 그래도 이정도 언덕이면 관악구랑 성동구랑, 서대문구 이대 앞 보단 낫네?'

그나마 이 정도 언덕은 괜찮다고 판단하는 내 자신이 웃겼다ㅎㅎㅎㅎㅎ

성북구도 한 언덕 한다던데... 가기 싫다.

어쨌든, 이 정도 언덕이면 그래도 낫다는 생각을 가지고

101동에서부터 3호선 '독립문역' 까지 걸어가며 시간 측정을 했다.

생각보다 빨랐다. 7분 정도?

내려오는건 빨라서 그런가보다^^

하지만... 앞 동과 언덕 끝 동의 차이는 매우 컸기에,

8.5억은 싼 가격이 아니라는 판단이 들었다.

(더군다나 그새 8.5억이 없어지고 8.8억이 되었네? 누가 샀을까?)

하지만 대로변은 꽤 넓은 도로라, 단지가 깔끔해 보이긴 했다.

개인적으로 무악현대는 종로구이지만, 서대문구 생활권을 공유하고 있고,

다른 환경 측면 보다는, 3호선 교통측면 입지가 가격 형성에 큰 부분을 차지하는 것으로 보인다.

그래도 학군도 나쁘지 않고, 주변에 백화점 및 GTX-A 호재, 병원 등 환경도 나쁘지 않은 편이다.

101동 기준 언덕이 꽤 있음에도 불구하고,

투자를 하게 된다면, 입지적으로는 정말 괜찮은 아파트이다.

지금 안 싸서 그렇지^^

(옆에 경희궁 자이도 있고!)

*결론적으로 싸지 않아서, 이 단지는 매물 임장을 구지 하지 않았고,

더 싼 다른 단지 매임 완료^^ (더 싼 단지는 비밀!)