둔촌동 신성둔촌미소지움아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 118조 세클]

✅아파트명

강동구 둔촌동 신성둔촌미소지움아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강동구 종사자수 157,465명, 사업체수 41,660개소

2. 교통

강남역 40분 / 여의도역 45분 / 시청역 53분

3.학군

한산중학교, 둔촌중학교

4. 환경

지하철 : 9호선 중앙보훈병원역, 5호선 둔촌동역

편의시설 : 중앙보훈병원

대규모 아파트단지 : 올림픽파크 포레온

주변지역 개발계획 : 둔촌현대2차/3차 리모델링, 둔촌동77-41 모아타운1차 관리계획 수립

자연환경 : 근린공원, 일자산 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

- 강동구 내에서 평균가격보다 낮음(바로 앞 대규모 아파트 단지가 있어 상대적으로 낮은 가격대 형성)

- 2개 지하철 노선을 이용할 수 있어 도심으로 출퇴근 용이

- 병원, 공원 등 자연환경 우수하고, 초중고 학군 위치

2) 환금성 : 

- 입지 특성을 고려시 환금성 좋을 것으로 전망

3) 수익률 :

- 22년도에 매매가가 일시적으로 하락하였으나, 매매가/전세가가 꾸준히 우상향하고 있어 긍정적인 수익률 기대

4) 원금보존 : 

- 매매가 하락 시에도 전세가 보다 높게 형성되기 때문에 원금보존은 충분히 가능 

5) 리스크 대비: 

- 올해~2년 내로 신규 입주 물량이 계획되어 있어, 일시적으로 가격 하락할 수 있음

- 구축 아파트임에 따라 시설 노후화로 인한 개보수 비용 발생 예상 

나의 투자 결론 : 

- 해당 단지는 강동구 내에서 양호한 입지환경을 가지고 있고, 꾸준히 우상향 하는 매물임

- 다만 현재 전세가율이 49% 정도라, 초기 투자금이 5억 정도 필요함

- 추후 전세가율이 상향하면 투자 고려 가능함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

- 마냥 생각만 했던 것을 실제로 작성해 보니, 피부에 와 닿는 느낌

- 꾸준히 매물 검색을 통해 앞마당과 투자 물건을 물색해야 겠음