옥정동 옥정센트럴파크푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 136조 최재이]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

옥정센트럴파크푸르지오아파트(2016.12 1862세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

자동차로 20분 거리에 양주테크노밸리(2026년)가 들어 올 예정. 외부에서 들어오는 굵직한 기업이 유치되지 않은 상태. 경기도에 테크노밸리가 우후죽순 있는 것으로 보아 큰 기대를 하기 어려울 수 있음. (은남일반산업단지(2027년 준공)-양주 은현면)

2. 교통

 강남역/1시간25분 

시청역/1시간18분 

여의도역/1시간30분

한번에 잠실역까지 가는 광역버스가 있음. (1시간10분 소요)

7호선 옥정중앙역이 아파트 바로 앞으로 들어올 예정(2026년) 

7호선이 들어오면 강남구청역까지 대략 1시간 예상. 강남역까지 소요되는 시간이 크게 줄어들 것 같지 않다. 

GTX-C 노선이 덕정역에(자동차로 10분거리) 들어 올 예정이었으나(2030년) 아직 착공하지 않은 상태. (난항이 예상)

3.학군

 옥빛중학교 (과학고 진학률 0%, 외고 2%)

옥정중학교 (과학고 진학률 0%, 외고 2.8%)

아파트 바로 앞에 초등학교, 중학교가 있고 길 건너에 고등학교가 있다. 

4. 환경

편의: 마트킹(도보5분), 이마트 (차로 15분이내), 길 건너 옥정 중심상가가 있음. 

병원: 일반병의원 도보 5분 내 다수. 의정부성모병원(차로 15분 이내)

영화관: 도보 5분.

도서관(도보10분), 공원(도보10분), 수영장(도보10분)

학원가: 도보 5분 내 다수. 

5. 공급

2027년까지 양주시에 총 5400세대 공급/ 그 중 아파트 인근에 공급되는 수는 3086세대.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(출처: 카카오맵)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 –28%. 전고점 이후 저점대비 23% 정도 가격 상승한 상태.

GTX-C는 언제 들어올지 알 수 없으나 2026년에 7호선이 들어오면 초역세권이라 가격이 조금 더 상승하지 않을까 예상. 

다른 신도시에 비해 가격이 상대적으로 저렴하다고 판단되지만 강남으로부터 출 퇴근 시간이 비슷한 다른 지역들과의 가격 비교도 필요해 보인다. 

2) 환금성 : 강남, 시청, 여의도와 거리가 먼 것이 단점이지만 대단지이며 주변 상권이 좋고 가까운 거리에 초,중,고들이 여럿 있어 수요가 있지 않을까 생각한다. 역세권인 점도 긍정적. 

하지만 회천신도시까지 다 마무리 되고 GTX - C가 난항 끝에 취소된 다면 어떻게 될지 모르겠다. 

3) 수익률 : 투자금이 1억 5천, 5년 뒤에 전고점을 뚫으면 연간 수익률 15%정도. 

4) 원금보존 : 전세가율 54%. 앞으로2-3년간 입주물량이 많음. 지속적으로 수요가 늘어날 수 있을 것인지 판단해보아야 함. 

5) 리스크 대비: 

나의 투자 결론 :  

전고점 대비 –28%이고 2023년 저점 이후 계속 우상향 중. 지하철역이 들 어서기 때문에 투자해도 좋을 듯 하지만 비교군이 전혀 없으므로 같은 돈 으로 투자할 수 있으면서 서울과 조금 더 가까운 곳을 찾아보자. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의를 들을 때는 ‘아, 그런게 ‘저환수원리’구나‘ 하면서 들었는데 막상 적용을 해보려니 너무 어려웠습니다.. 어떤 것은 좋고 어떤 것은 나쁜, 각기 다른 항목들의 결과를 잘 판단하고 조율하여 결론을 내리는 것이 어려운 일이라는 생각이 들었습니다. 많은 공부와 경험이 필요한 이유를 느끼게 되었습니다. 

궁금증.

1. 원금보존을 위해서는 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수하라고 하셨는데 그 이하이면 매매가가 그만큼 떨어질 수 있기때문에 좋지 않은 건가요? 전세가율이 54%이면(경기도 적정 60%) 원금보존 항목을 생각할 때 ’좋지 않은 것‘으로 평가해야 할까요?