동탄역 롯데캐슬 아파트 수익률 분석 보고서[열기 85기 71조 집돌이79]

✅아파트명

동탄역 롯데캐슬

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

화성시 종사자수 564,646명, 사업체수 109,971 [S] 등급

2. 교통

강남역 55분, 역의도역 67분, 시청역 64분 [A] 등급

3.학군

청계중 73%, 77.2%동탄중(아실에 안나와서 인터넷 검색. 2016년 자료) [C] 등급

4. 환경

동탄 롯데백화점 / 트레이더스 [A] 등급

(GTX-A / 동탄호수공원 차로 10분 / 한림대동탄성심병원 차로 10분)

5. 공급

화성시 인구 : 97.5만 // 연평균 적정수요 : 약 0.48만 세대

3년간 공급 = 1.02만 ~ 1.2만 세대 // 1년 평균 공급(3년간) = 0.3~0.4만 세대

적정 수요 1배 이내로 [A] 등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 절대 평가 - 전고점 대비 8%하락한 가격으로 저평가라 할 수 없음 (X)

                  상대 평가 - 같은 가격의 다른 아파트와 비교 필요(아파트 하나만 가지고 알 수 없음) (?)

2) 환금성 : 940세대 이상 아파트, 탑층/저층 아님 (O)

3) 수익률 : 투자금 9억6100만원으로 10년간 100% 수익률 위해서는 매매가가 25억4600만원 달성해야 함 = 전고점 대비 50% 추가 상승 필요. 싸게 사는건 아닌것 같아 보류 필요 (X)

4) 원금보존 : 동탄2 대장아파트로 입지독점성을 가짐 (O) 

                     전세가율이 39%로 80%대비 매우 낮음 (X)

                     최근 5년간 전세가 변동이 심해 꾸준히 우상향 한다고 볼 수 없음(투자금 회수 장담 못함) (X)

                     3년간 공급은 적정한 수준이나 단기적인 25년 공급물량이 적정수준 초과임 (△)

5) 리스크 대비: 전세가율이 낮아 투자금이 크며, 단기 입주물량이 많고, 매매가 하락시 역전세 RISK가 있음 (X)

나의 투자 결론 : 가치는 좋으나 현재 매매가가 전고점 수준으로 저평가라고 보기 어렵고 전세가율이 많아 투자금이 많이 필요하며 전세금 상승으로 인한 투자금 회수도 기대하기 어려움.

 현재 투자는 좋지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자기준(저환수원리)에 대해 강의만 들었을 때에는 각 항목이 서로 유사하다고 느겼는데 보고서를 작성하니 각각의 항목에 대해 확실히 개념이 잡힘.