동작구아파트 현장 방문 과제 [내집마련 중급반 2기 25조 엘에스와이]

안녕하세요 엘에스와이입니다.

제가 본 단지는 동작구(3급지)의 90년대 단지입니다.

1) 느낀점

단지 내부는 아무래도 90년대의 오래된 단지이며, 언덕에 위치하여 주거 만족도는 상당히 떨어진다고 느꼈습니다.

대부분의 90년대 아파트와 마찬가지로, 내부 시설물은 노후화되었고, 연석은 파손된 채로 방치 되어 있으며, 놀이터는 모래로 되어 있으며, 아이들이 사용이 잦지 않다는 느낌을 받았습니다. 오래된 아파트인 것과 마찬가지로, 주거민들도 대부분 나이 든 사람이 많이 보였습니다. 또한, 지상에 많은 차들이 주차가 되어 있어 주차난이 예상되고, 아이들이 혼자 다니기에는 위험 할 수 있다는 생각이 들었습니다. 추가로, 언덕이 심해 걸어 다니기 상당히 불편할 것 같다는 느낌을 받았으며, 언덕으로 인한 경사로, 이중주차를 한다고 해도 아침마다 차를 빼주러 나와야 하는 어려움이 예상됩니다.

장점을 찾자면, 적지 않은 세대수(5백-1천)와 계단식이며, 근래 교체한 듯한 엘리베이터와 아파트 도색, 주차 차단기 작동이 되는 점입니다.

그럼에도 불구하고, 입지는 정말 좋다는 생각을 했습니다.

대부분의 서울이 그렇듯이 주변에 지하철역 1개 쯤은 다 끼고 있는 느낌을 받았는데, 여기는 걸어서 5분이면 9호선에 도달할 수 있으며, 마을버스로 10분 이내 1호선과 7호선을 모두 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

2) 동작구 내 위상

가격적인 측면을 보면, 동작구 30평대 평균과 시세와 해당아파트의 33평 시세를 비교해 보면

오래된 연식 만큼 동작구 평균 시세에 못 미치는 것을 알 수 있습니다.

*동작구 30평대 평균 고점/현재 = 14.5/9.8, 해당 아파트 33평 고점/현재 : 11.5/9.0

3) 전세가율

동작구 평균 54.4%에 비해 44.2%로 전세가율이 낮은 편에 속하며, 매수한다면 "거주분리"로 매수하기에는 비용이 크게 소요된다.

4) 위험한 아파트 VS 괜찮은 아파트

현재 하락 이후에 반등하지 않은 아파트이며(구매력 떨어지는 아파트)

고점 기준 현재 매매호가와 비교시 -18%로 가격위험도는 "나쁘지않음" 수준 임.

만약, 이 아파트를 매수한다면, 기준선은 고점대비 -30% ~ -25%로 잡아 8억~8.6억 에 매수하면 좋겠으나,

현재 호가가 9.4억으로 단기간에는 매수가 어려울 것 같다.